Renta vitalicia e hipoteca inversa como alternativas legales para mayores
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Renta vitalicia inmobiliaria con reserva de usufructo vitalicio
No son pocas las personas de avanzada edad que necesitan atender su cuidado personal por motivos de salud y bienestar. En ocasiones disponer de ahorros o de una vivienda en propiedad puede marcar la diferencia, y garantizar un cobro mensual o los cuidados diarios que se requieran. obtener ingresos económicos para su cuidado personal, sin disponer de más activos que sus ahorros o vivienda habitual. Es aquí donde entra en juego el vitalicio o renta vitalicia.
Cuando hablamos de hacer un vitalicio, hacemos referencia a la renta vitalicia como herramienta legal que permite convertir el valor económico de los ahorros, bienes o de la vivienda propia en un ingreso mensual de por vida. Esta figura jurídica suele ser una buena opción para poder mantener un buen nivel de vida durante la vejez, aprovechando tanto el capital como patrimonio inmobiliario que se posea.
Puede constituirse la renta sobre la vida del que da el capital, sobre la de un tercero o sobre la de varias personas.
Cuando la renta vitalicia recae únicamente sobre la vivienda en propiedad, será necesario constituir un derecho de uso y disfrute (usufructo) sobre la misma. Esto permitirá que una vez se venda la propiedad, los vendedores puedan seguir viviendo en ella.
El derecho de usufructo sobre la vivienda habitual a enajenar
Si sobre el inmueble a enajenar se constituye un derecho de usufructo vitalicio, los vendedores podrán mantener el uso y disfrute de su vivienda. Esto resulta especialmente útil cuando se desea constituir un vitalicio inmobiliario, transmitiendo la nuda propiedad, pero conservando la posesión y el uso del inmueble.
En caso de no establecerse dicha reserva de usufructo, puede realizarse la venta directa de la propiedad, destinando el precio obtenido a la contratación de una renta vitalicia de prima única, que garantice al transmitente una renta mensual de por vida.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa
Esta figura une las ventajas de la renta vitalicia y del usufructo vitalicio, ofreciendo un equilibrio entre obtener ingresos por la vivienda y mantener el derecho a vivir en ella. Así pues, la renta vitalicia inmobiliaria con reserva de usufructo vitalicio permite que una persona pueda transmitir la nuda propiedad a un tercero adquirente, percibiendo una renta económica durante el resto de su vida, y garantizando a su vez la permanencia en la vivienda que constituye su domicilio habitual.
Obviamente, el contrato de renta vitalicia puede realizarse de manera privada, solamente sobre capital, ahorros o con la venta de bienes muebles. Incluso vendiendo bienes inmuebles a mercado, sin constituir ningún derecho de usufructo. Esto habitualmente conlleva que el importe de la renta a percibir sea mayor que si el vendedor de un inmueble solamente transmite la nuda propiedad, pero no la posesión con el uso y disfrute.
Consulte el glosario sobre «Qué es un usufructo» para más información legal.
La regulación del vitalicio en Catalunya: violario y alimentos
En Catalunya, la regulación autonómica del vitalicio la encontramos reflejada en las figuras del violario y del contrato de alimentos. Ambas herramientas legales se consideran contratos aleatorios y onerosos. Estas figuras persiguen el mismo objetivo que la renta vitalicia: garantizar ingresos regulares o cuidados continuados durante la vida del beneficiario, a cambio de ceder un capital, un bien o determinados derechos.
El violario catalán
El violario es un contrato por el que alguien se compromete a pagar a otro una pensión periódica en dinero a cambio de una contraprestación (bienes inmuebles o capital por lo general). La duración de la prestación queda condicionada a la vida de las personas designadas, lo que confiere al contrato un carácter vitalicio y personalísimo.
Por el contrato de violario, una persona se obliga a pagar a otra una pensión periódica en dinero durante la vida de una o más personas que vivan en el momento de la constitución.
Si el violario recae sobre un inmueble como la vivienda habitual, puede formalizarse en escritura pública e incorporar una reserva de usufructo vitalicio, de modo que el transmitente conserva el derecho de uso y disfrute mientras vive, y también percibe la pensión vitalicia pactada.
El contrato de alimentos en Catalunya
La figura del contrato de alimentos, se caracteriza por prestar atenciones tanto materiales como personales a su beneficiario a cambio de una contraprestación (de bienes o de capital). Aquí la prestación es mixta o en especie, por tener una finalidad asistencial y no puramente económica como en el violario. Es por ello que quien es alimentado recibe cuanto necesita para su día a día (alimentos, ropa, residencia, cuidados, etc.).
Lo que se busca en el contrato de alimentos no es un una renta económica, sino garantizar la protección integral de la persona. Además, quien otorga el contrato de alimentos, si lo desea, puede asegurar su residencia habitual si es de su propiedad, pactando expresamente un derecho de usufructo vitalicio sobre la misma.
Por el contrato de alimentos, una de las partes se obliga a prestar alojamiento, manutención y todo tipo de asistencia y cuidado a una persona durante su vida, salvo que se haya pactado otro contenido, a cambio de la transmisión de un capital en bienes o derechos
Tanto el violario como el contrato de alimentos tienen un mismo objetivo: proporcionar seguridad económica y personal durante la vejez o la situación de dependencia, mediante la cesión del patrimonio inmobiliario.
La elección entre uno u otro dependerá del contenido de las prestaciones acordadas (económicas o asistenciales), y de las necesidades del beneficiario y/o del tipo de bienes objeto de transmisión. Estos contratos pueden ser redactados de manera privada. Pese a ello, no debemos olvidar que cualesquiera derechos reales que graven un inmueble, como el usufructo, deben inscribirse en el registro de la propiedad, por lo que es obligatorio que se constituyan en escritura pública ante notario.
Hipoteca inversa y protección del propietario
Muchas veces las entidades bancarias y aseguradoras ofrecen una renta vitalicia o vitalicio para personas de edad avanzada, propietarias de una vivienda, cuando lo que realmente se hace es una hipoteca inversa. Aquí los beneficiarios conservarán la propiedad hasta su fallecimiento, a cambio de una contraprestación económica mensual, por lo general.
A diferencia de la hipoteca ordinaria, en la hipoteca inversa el propietario y deudor no paga cuotas a la entidad de crédito, sino que ésta abona al propietario una cantidad periódica mensual o de pago único, garantizado mediante la hipoteca constituida sobre su propiedad.
A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante […]
El prestatario, en calidad de beneficiario del crédito hipotecario inverso, conserva su propiedad hasta su fallecimiento. Una vez fallecido, los herederos podrán:
- Cancelar la deuda abonando el importe de la hipoteca inversa, y así conservar la vivienda libre de cargas.
- Tolerar la ejecución del préstamo hipotecario, recuperando el acreedor el capital e intereses entregados inicialmente.
En este último caso, el prestamista recuperará el capital anticipado más intereses con la venta del inmueble. Si tras la venta quedara remanente económico, éste sería en beneficio de los herederos.
Si con la venta no se cubriera el importe de la hipoteca inversa, la responsabilidad quedaría limitada al valor del inmueble. Esto resulta interesante, ya que los herederos no responden nunca con su propio patrimonio personal.
Claves legales de la renta vitalicia e hipoteca inversa
Antes de elegir entre renta vitalicia o hipoteca inversa, conviene analizar las necesidades personales y patrimoniales de cada caso. Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado, que valore la edad, la vivienda y las alternativas más adecuadas.
La renta vitalicia, junto con figuras afines como el contrato de alimentos o el violari del derecho catalán, permite ceder la vivienda o un capital a cambio de una renta mensual de por vida, pudiendo opcionalmente reservarse el usufructo vitalicio para seguir viviendo en ella. Estos contratos pueden formalizarse en documento privado, o ante notario en escritura pública. También pueden celebrarse con una entidad bancaria, o con una entidad aseguradora, ofreciendo ingresos estables y seguridad jurídica.
En la hipoteca inversa, el propietario mantiene la titularidad y el uso del inmueble, mientras recibe una renta periódica o un pago único garantizado con la vivienda. La deuda solo se liquida tras el fallecimiento, y los herederos pueden pagarla o vender el inmueble para cancelarla.
Ambas opciones son instrumentos legales de previsión y protección en la vejez. La elección dependerá de si se desea mantener o transmitir la propiedad, del importe de la renta esperada y del grado de asistencia o autonomía que se quiera asegurar.
Consulte información relacionada en «Planificación legal de la vejez sin descendencia«.
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