Cómo adquirir gratis una propiedad ajena por el transcurso del tiempo
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
La adquisición de la propiedad
Por lo general, la propiedad sobre un bien suele adquirirse por compraventa directa, donación o por sucesión hereditaria.
Excepcionalmente, existe una manera de adquirir una propiedad por el transcurso del tiempo (y ocupación) sin pagar precio por ella: la usucapión.
Si bien los casos de usucapión suelen acontecer de manera privada sin ser notícia, alguna vez los hechos han llegado a la prensa, por la entidad del bien usucapido o por su titularidad inicial:
La titularidad privada del Castillo de Corbanera por la inacción de las instituciones ante el hecho consumado de estar ocupado por particulares durante décadas ha llevado a la oposición en el Ayuntamiento de Santander a pedir explicaciones al Partido Popular, exigir responsabilidades y demandar la recuperación de la titularidad pública de la fortaleza mediante la compra o la expropiación.
[…]La titularidad privada es asumida por usucapión, que convierte en dueño a quien ocupa un bien de forma ‘“pacífica” durante 30 años al menos.
Javier Fernández Rubio, ElDiario.es (24/03/2022) «La oposición exige al Ayuntamiento de Santander recuperar la titularidad del Castillo de Corbanera mediante compra o expropiación»
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un mecanismo jurídico que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien mueble o inmueble a través de su posesión continuada durante un período de tiempo determinado, establecido por la ley.
Obviamente, si la posesión inicial es consentida por el titular o propietario, el poseedor no podrá solicitar la propiedad. Esto ocurre en la posesión mediante contrato de precario, arrendamiento o alquiler, etc.
No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño.
Artículo 1942 Código Civil Español
Tampoco puede reclamarse la propiedad ajena como propia si los legítimos propietarios demandan, denuncian o reclaman su restitución antes de que pase el plazo de tiempo legal para usucapir.
Requisitos de la usucapión en España
Para que sea aplicable la usucapión deben darse las siguientes circunstancias:
- Que exista una posesión y/o ocupación del bien en concepto de dueño
- Que la posesión sea pública, pacífica e ininterrumpida
- Que transcurra el tiempo legalmente establecido
Para que opere la usucapión, es esencial que el poseedor actúe en todo momento como si fuera el verdadero propietario del bien. Esto implica realizar todos los actos propios de un dueño, como el mantenimiento y la mejora del inmueble, el pago de impuestos, y la oposición a intentos de terceros de ocupar el bien.
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo.
Artículo 448 Código Civil Español
En segundo lugar, la posesión debe ser notoria, sin ocultamientos, y libre de violencia o intimidación. Además, debe mantenerse de forma continua durante el período legalmente establecido, sin interrupciones significativas que puedan afectar la percepción de la posesión.
El tiempo necesario para que opere la usucapión varía según el tipo de bien (mueble o inmueble) y la normativa aplicable, según exista buena fe y título justo o no.
Los plazos de posesión para adquirir la propiedad por usucapión pueden ser interrumpidos y no aptos para usucapir la propiedad ajena en las siguientes circunstancias:
- Que transcurra más de un año sin poseer el bien
- Que se cite judicialmente al poseedor sin que el demandante desista o el poseedor sea absuelto
- Comunicaciones extrajudiciales que el poseedor haga del derecho a usucapir al dueño del bien
- Por conciliación civil con posterior demanda judicial de dominio o posesión sobre el bien
Prescripción adquisitiva ordinaria
La prescripción o usucapión ordinaria requiere siempre un justo título y buena fe del poseedor. La buena fe se presume siempre, así que, si hay mala fe, deberá acreditarse. En estos casos, la buena fe hace referencia a la creencia de que el poseedor ostenta el bien mueble o inmueble legalmente como propio. En cualquier caso, ningún título por justo que sea es oponible, cuanto, a prescripción ordinaria, contra un bien inscrito legalmente en el registro de la propiedad o similar.
Cuanto, al justo título, es necesario que el poseedor usucapiente tenga en su favor un título que de manera abstracta sea apto para adquirir el dominio del bien. Obviamente los propietarios no deben acreditar su título, siendo que la propiedad escriturada o inscrita prevalece sobre cualquier otro que tenga el poseedor.
Esto por ejemplo ocurre cuando el poseedor adquirió supuestamente la propiedad de alguien que no era propietario. Dicha compraventa no conlleva la adquisición de la propiedad, pero se consideraría justo título para la usucapión ordinaria.
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.
Artículo 1957 Código Civil Español
Para adquirir bienes muebles de manera ordinaria por prescripción, el plazo de posesión con buena fe es de 3 años ininterrumpidos (ex. art 1955CCE).
Prescripción adquisitiva extraordinaria
La usucapión extraordinaria no necesita justo título ni buena fe, y el plazo es considerablemente mayor. Aquí la ley no requiere que el poseedor pruebe que tiene un título inicial (contrato de compra o análogo) por el que se crea dueño, ni que exista buena fe. Es decir, que el poseedor puede ser plenamente consciente que posee una propiedad ajena, de otra persona, sin permiso de ésta.
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes
Artículo 1959 Código Civil Español
Cuanto, a la prescripción extraordinaria de bienes muebles, el plazo que operará será de 6 años ininterrumpidos sin buena fe (ex. art 1955CCE).
Debe tenerse en consideración que, si una persona es privada ilegalmente de un bien que le pertenece, puede reclamar y reivindicar siempre su restitución.
La usucapión en Cataluña
En Cataluña, la regulación de la usucapión es más flexible en cuanto a los plazos y requisitos, permitiendo una adquisición más rápida de la propiedad en comparación con la normativa estatal.
La usucapión es el título adquisitivo de la propiedad o de un derecho real posesorio basado en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes, de acuerdo con lo establecido por la presente sección
Artículo 531-23.1 Código Civil Cataluña
Para adquirir una propiedad por transcurso del tiempo, se exige un plazo de 3 años para bienes muebles y de 20 años para inmuebles. Aquí no diferenciaremos entre prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria, ya que la buena fe o título no es un requisito legal autonómico para usucapir un bien.
Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe.
Artículo 531-24.1 Código Civil Cataluña
Debemos tener presente que la mera detentación del bien no es suficiente para usucapir. Es decir, que hace falta que exista una posesión continuada. Ésta posesión del bien puede unirse a la de los descendientes del causante en caso de fallecimiento.
Los plazos de posesión para usucapir son de tres años para los bienes muebles y de veinte para los inmuebles.
Artículo 531-27.1 Código Civil Cataluña
Cuanto a la interrupción de los plazos para que opere la usucapión, junto a los citados a nivel nacional (cese de la posesión, reconocimiento a los titulares, oposición judicial, …), en Cataluña también puede interrumpirse si los propietarios requieren notarialmente a los poseedores. Este requerimiento debe incluir el hecho de que les reconozcan el título de propietarios.
Consecuencias legales de la usucapión
Si se cumplen todos los requisitos legales de la prescripción adquisitiva, el poseedor adquiere la propiedad del bien de manera plena y efectiva, pudiendo inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad. Esto conlleva que los derechos de los anteriores propietarios queden extinguidos. Por lo tanto, no podrán reivindicar el bien, ya que la usucapión genera un nuevo título de propiedad que prevalece sobre el anterior.
De todos modos, debemos tener en cuenta que los bienes de dominio público no pueden ser objeto de usucapión, ya que son inalienables e imprescriptibles. Tampoco puede adquirirse por usucapión si se actúa con mala fe o violencia, con independencia del tiempo que haya transcurrido.
La usucapión es un método efectivo y legal para adquirir la propiedad de bienes a través del tiempo, por la posesión continuada y en las condiciones establecidas por la ley. Es fundamental entender los requisitos y plazos aplicables según la normativa estatal y autonómica, así como estar al tanto de las limitaciones y excepciones que pueden impedir su aplicación.
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