El desalojo de un inmueble con ocupantes
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
El procedimiento de desahucio
El desahucio es aquella acción legal que permite a la propiedad recuperar la posesión de su inmueble, mediante la interposición de la correspondiente demanda judicial vía civil. Es imprescindible disponer de un abogado especialista en desahucios.
Todo piso, casa u oficina se puede poseer y disfrutar por un tercero, con el permiso y consentimiento de su propietario. Esto puede ser mediante un contrato de arrendamiento o a título gratuito mediante comodato o cesión de uso de inmueble (también denominado usufructo). Estos usos de la propiedad ajena, suelen plasmarse en un contrato escrito, por un tiempo determinado y en el alquiler, a cambio de un precio (renta).
Cuando el contrato termina, por haber transcurrido el tiempo pactado, debe el arrendatario o poseedor devolver la posesión a su legítimo propietario. Si ésto no sucede, se debe interponer una demanda de desahucio. De igual modo, cuando se incumplen las condiciones pactadas entre las partes, podrá la propiedad resolver el contrato, solicitando el desalojo del inmueble y entrega de llaves y posesión del mismo.
Puede suceder que un inmueble sea disfrutado por terceros sin permiso ni consentimiento de la propiedad, obviamente sin contrato ni título, o extinguidos los mismos. En estas situaciones nos encontramos ante una situación de precario.
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artículo 1561 Código Civil
Procedimiento para desahuciar a los ocupantes en precario
Cuando hablamos de precario, nos referimos a las situaciones en que las personas que poseen el inmueble, fueran o no arrendatarios, la disfrutan sin pagar la renta y sin tener contrato de alquiler vigente. También se aplica el precario en el desalojo del inmueble cuya posesión fué tolerada inicialmente por la propiedad.
En los casos de arrendamiento donde el inquilino, con contrato, no paga el alquiler, se deberá interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago, no por precario.
Es requisito para interponer la demanda de desahucio por precario que se aporte la escritura o título de la propiedad. Deberá identificarse el inmueble y los ocupantes del mismo que posean sin contrato de arrendamiento o sin pagar.
Cuando la propiedad desconoce la identidad de los terceros ocupantes a desahuciar, puede dirigir la demanda contra los ignorados ocupantes, en la dirección del inmueble. En estos casos se encargará la autoridad competente de su identificación.
La propiedad en casos de ocupación por terceros de su inmueble, podrá reclamar daños y perjuicios. Esta petición,en función de la cuantía económica que se reclame, deberá presentarse en una demanda distinta.
Diferencias con el delito de allanamiento de morada
No debemos confundir la ocupación y uso por terceros, sean o no arrendatarios, con el allanamiento de morada. Éste último supone un delito y se aplica al hecho de entrar en una vivienda ajena. También sería delito permanecer en la propiedad ajena contra la voluntad de su morador, sea o no propietario.
El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años
Artículo 202 del Código Penal
El desalojo de los subarrendatarios que dejó el inquilino
Muchas veces sucede que los arrendatarios subarriendan por su cuenta y riesgo dependencias del inmueble que tienen arrendado. Esto suele estar prohibido por contrato, salvo que el arrendador y propietario lo permita y consienta expresamente. Estas situaciones pueden conllevar que, terminado el arrendamiento, los inquilinos abandonen el inmueble y éste quede ocupado por los subarrendatarios que gestionó el arrendatario.
Estas personas, al no haber contratado con el arrendador y propiedad, carecen de título ni contrato válido para poseer el inmueble y disfrutarlo. En otras palabras, se encuentran poseyendo en precario.
En estos casos, la propiedad puede iniciar un desahucio por precario contra los ocupantes (subarrendatarios del inquilino) del inmueble, o un desahucio por falta de pago contra el arrendatario con contrato.
La responsabilidad del arrendatario con sus subarrendatarios
Debemos recordar que el inquilino está obligado a devolver la posesión de la vivienda o local arrendado a la propiedad. Cuando finaliza todo arrendamiento, también terminan los subarriendos que existieran. La devolución de la posesión suele hacerse con la entrega de las llaves. En los casos de subarriendo, este hecho no supone la entrega real de la posesión a la propiedad, al quedar terceros en su interior.
Esto hace al arrendatario responsable de los subarriendos y personas a las que haya permitido unilateralmente el uso y disfrute del inmueble arrendado. La devolución de la posesión al arrendador por el arrendatario conlleva que el inmueble esté libre de ocupantes. De lo contrario, el uso del inmueble y su posesión continuará por el arrendatario, al seguir ocupado por sus subarrendatarios.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
Artículo 8.2 Ley de Arrendamientos Urbanos
Corresponderá a la propiedad valorar y optar por un desahucio por precario o uno por falta de pago en los casos de subarriendo por el arrendatario.
Consulte información relacionada en el artículo «El desahucio por falta de pago«.
Consulte las últimas noticias jurídicas de actualidad sobre Derecho Civil y Penal en el Blog de actualidad jurídica.
Para mayor información contacte con su abogado experto en arrendamientos de consumo o con su abogado civil. Pida cita previa en el bufete de abogados en Barcelona.
DELTELL ABOGADOS
C/Rosselló nº 42, 3º 4ª
CP08029 Barcelona
www.deltellabogados.com