Infórmese de cómo reclamar los defectos estructurales, de habitabilidad y de acabado de la vivienda comprada.

Cuando adquirimos una vivienda pueden aparecer defectos o daños que no pudimos observar antes de la compraventa. Aunque las escrituras y contratos establezcan por escrito que el comprador del inmueble ha verificado su correcto estado «in situ», podremos reclamar. Será importante ponernos en manos de un abogado civil que nos asesore debidamente y tenga en cuenta los plazos de prescripción.

Es distinto el caso en que se adquiere un piso o una casa a buen precio precisamente por los desperfectos que tiene. En estas situaciones debe constar por escrito que el vendedor informa del deterioro o mal estado de la propiedad al comprador. En estas situaciones concretas, no se podría reclamar, ya que el precio pactado incluye la rebaja por el estado del piso, local o casa.

Regulación legal de los defectos de construcción en la vivienda.

La regulación legal de la responsabilidad civil que tienen los agentes que intervienen en la edificación la encontramos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, la cual regula todos los aspectos relacionados con los defectos de construcción.

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas

Artículo 17 Ley Orgánica Edificación

Los elementos que al momento de la compra del inmueble estuvieran ocultos o no fueran manifestados por el vendedor permiten al comprador anular la venta o solicitar un descuento. En estos casos se suele ejercer la acción de saneamiento por vicios ocultos o la de bien no conforme a contrato según el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya. Para más información pueden consultar éste artículo:

Artículo sobre la responsabilidad civil en la compraventa de inmuebles en Catalunya. Legislación estatal y autonómica.

Los defectos estructurales de la construcción.

Los defectos de la estructura de una edificación hacen referencia básicamente a la cimentación, forjado, vigas y muros de carga.

Todos los vicios que afecten la estabilidad de la construcción y su resistencia podrán ser reclamados en un plazo de 10 años desde la adquisición de la casa.

Los defectos de habitabilidad de la vivienda comprada.

Podemos considerar dañada y defectuosa la habitabilidad del domicilio o local si se incumple alguno de estos requisitos legales:

  • Condiciones de salubridad y estanqueidad cuanto al medio ambiente y gestión de residuos.
  • Protección contra el ruido percibido que no ponga en peligro la salud.
  • Aislamiento y ahorro de energía para su adecuada utilización.

El plazo para reclamar la responsabilidad civil por defecto de construcción en los casos de habitabilidad será de 3 años.

Los desperfectos de acabado del inmueble adquirido.

Los acabados de la vivienda pueden reclamarse como defecto de construcción si afectan a la calidad de las obras realizadas, En estos casos el constructor debe hacerse responsable de los daños materiales que afecten los elementos de terminación.

El plazo para reclamar los defectos será de 1 año desde la adquisición de la vivienda.

El comprador del piso, casa o local, en el momento en que tenga conocimiento de los defectos de construcción deberá reclamar de inmediato los mismos. Lo podrá hacer vía extrajudicial, para poder solventar el problema sin acudir a los juzgados. Si lo anterior no fuera posible, se interpondrá una demanda por la vía civil reclamando los vicios ocultos o su saneamiento, entre otros.


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