Se puede repercutir el importe de la reparación de un elemento común a la comunidad de propietarios
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
Las obras de reparación, conservación y mantenimiento en la comunidad de propietarios
Cuando en una comunidad de propietarios, como puede ser un bloque de pisos en régimen de propiedad horizontal, se requiere realizar el mantenimiento, rehabilitación y conservación de un elemento comunitario del inmueble; no será necesario que exista un previo acuerdo de la junta de propietarios o vecinos.
Las obras necesarias y urgentes de reparación de elementos comunitarios son prioritarias en toda comunidad de propietarios, y su realización es obligatoria. Esto no será aplicable para aquellas mejoras u obras accesorias que no sean imprescindibles para el mantenimiento, seguridad, habitabilidad y accesibilidad de la propiedad.
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Artículo 10.1.a) Ley de Propiedad Horizontal
Así pues, la comunidad de propietarios no puede negarse a reparar o sufragar el coste de la reparación de un elemento comunitario. Esto, con independencia de que el mismo sea de uso privativo o no, o de que la reparación se inicie de manera urgente por la propiedad.
En los casos en que la comunidad de propietarios, tras ser comunicada de la necesidad o urgencia de realizar obras de mantenimiento y reparación de elementos comunes, muestra pasividad en su actuar, quedará obligada al pago y/o reembolso de las mismas. No será así en los casos en que no se haya comunicado o requerido a la comunidad de propietarios sobre la necesidad de reparar elementos comunes. En estos casos quedará exonerada cuanto al pago o contribución en los mismos.
La reparación de un elemento común de uso privativo
Cuando la conservación y reparación de un daño afecta un elemento común de uso privativo, como puede ser una terraza o jardín de un inmueble accesible solamente por un propietario; será igualmente obligatoria su realización por la comunidad de propietarios.
Si bien es cierto que, el propietario que tiene el uso privativo del elemento comunitario, debe mantener el mismo en buen estado. También es cierto que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las reparaciones necesarias para su conservación.
Si el deterioro del elemento común de uso privativo se debe a daños causados por el propietario, por realizar un mal uso o por la dejadez del elemento comunitario, la comunidad podría exigirle personalmente afrontar parte del coste de la reparación.
Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Artículo 16.1 Ley Orgánica Edificación
La repercusión y reembolso del importe de las obras realizadas a la comunidad de propietarios
Sucede en ocasiones que, ante la urgencia de las reparaciones y mantenimiento a realizar, las mismas se inician y asumen económicamente directamente por la propiedad y no por la comunidad de propietarios. En estas situaciones, de carácter excepcional, es imprescindible que la propiedad comunique previamente la urgencia de las obras a realizar a la comunidad.
En los casos en que es un propietario quien contrata y paga la realización de las reparaciones de un elemento común, puede reclamarse el reembolso del importe abonado a la comunidad de propietarios y vecinos.
Es necesario que se haya solicitado previamente a la comunidad de propietarios la urgencia o necesidad de llevar a cabo las obras de mantenimiento o reparación del elemento común.
Cuando la comunidad no actúa con la debida diligencia o muestra pasividad ante tales requerimientos, la propiedad podrá iniciar por su cuenta las reparaciones, y repercutir su importe a la comunidad de propietarios.
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Artículo 7 Ley de Propiedad Horizontal
Requisitos para la imputación del pago de la obra a la comunidad
Es posible imputar a la comunidad de propietarios el pago de una obra de reparación o mantenimiento realizada por un propietario. Será necesario acreditar que la realización de la misma beneficia al resto de comuneros y vecinos por afectar a elementos comunitarios.
Ahora bien, es necesario que la propiedad comunique por escrito a la comunidad de propietarios la necesidad de las obras y reparaciones que deben realizarse, así como los detalles motivos y características de las obras y reformas de mantenimiento y saneamiento a llevar a cabo. De no realizarse, la comunidad quedará exonerada a sufragar tales importes.
Esta comunicación debe remitirse frente al administrador de la comunidad de propietarios, pese a que también es aconsejable notificar al presidente de la comunidad.
Podcast y vídeo: La reparación urgente de un elemento comunitario
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