Una sentencia de Barcelona confirma que la confianza sin pruebas deja a arrendadores e inquilinos expuestos cuando termina el contrato
Cuando se entrega una vivienda alquilada, el problema no suele aparecer al firmar las llaves, sino después: un radiador que no funciona, un electrodoméstico que ya no está, muebles retirados, paredes repintadas o una fianza que ninguna de las partes cree deber. Entonces llega la pregunta decisiva: ¿cómo se demuestra qué había y en qué estado estaba?
La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado la condena a una arrendataria y a su avalista por rentas, suministros y desperfectos. El asunto no convierte cualquier desgaste en deuda, pero sí expone una realidad incómoda: las manifestaciones unilaterales, las mejoras sin acreditar y los permisos verbales no bastaron para desvirtuar la reclamación del propietario.1
Sumario:
- El punto de partida: comparar dos momentos
- Inventario, fotos y comunicaciones: pruebas que evitan conflictos
- Mejorar o retirar bienes no equivale a estar autorizado
- La pericial debe discutirse a tiempo
- Qué hacer antes de devolver las llaves
El punto de partida: comparar dos momentos
Por lo general, el litigio no se resuelve preguntando únicamente si la vivienda está en peor estado al final del arrendamiento. Hay que comparar el estado de entrada con el de salida, incluyendo los accesorios y bienes existentes. El Código Civil parte de que el inquilino debe devolver la finca como la recibió, salvo el menoscabo debido al tiempo o a una causa inevitable; además, si el contrato no expresa el estado inicial, presume que la recibió en buen estado, aunque admite prueba en contra.2
«Recibir en buen estado» no significa recibir una vivienda nueva. Significa que estaba en condiciones adecuadas para su uso. Por ello, el desgaste normal no se puede trasladar automáticamente al inquilino: la pintura o la limpieza ordinarias pueden corresponder a quien pretende volver a alquilar, salvo situaciones especiales de abandono o suciedad.
La Sala de la Audiencia Provincial de Barcelona precisa que la presunción de responsabilidad no libera al propietario de demostrar la realidad de los daños y que se produjeron durante el alquiler. Dicho de otro modo: la presunción se proyecta sobre la culpa, pero no convierte en prueba una mera afirmación sobre un desperfecto.
La prueba útil no es una impresión al final del alquiler: es la comparación documentada entre la entrega inicial y la devolución.
«Recibir en buen estado» no significa recibir «nueva»: exige condiciones adecuadas de habitabilidad y disfrute.
En el caso analizado, la cláusula contractual declaraba que la vivienda se recibía en perfecto estado y con condiciones de habitabilidad. La arrendataria alegó que la casa estaba deteriorada desde el inicio, pero las conversaciones aportadas estaban, en gran medida, sin fecha y recogían sus propias manifestaciones. La Sala consideró que no destruían la presunción.
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Inventario, fotos y comunicaciones: pruebas que evitan conflictos
Un inventario no es un formalismo decorativo. Es la fotografía jurídica de lo que se entrega: muebles, electrodomésticos, estado de paredes, instalaciones y defectos preexistentes. En este proceso no había una relación contractual de los bienes. Esa ausencia no impidió por sí sola la reclamación del arrendador, pero sí creó una discusión probatoria sobre mesa, sillas, butacas, cama, mesillas, lavadora y otros objetos.
En el caso analizado, el propietario sostuvo que el alquiler se hizo por confianza; la arrendataria sostuvo que había recibido «trastos» y que podía desprenderse de ellos. El tribunal recordó que lo conveniente era inventariar los muebles, especialmente si se les atribuía valor. También tuvo relevancia que la inquilina reconociera que la vivienda sí estaba amueblada y que no existía autorización escrita para retirar los objetos.
La prevención es sencilla: inventario firmado, fotografías fechadas y comunicaciones que permitan acreditar recepción y contenido. Dejar constancia no es desconfiar: evita que una conversación posterior sustituya a los hechos.
Cuando se retiran bienes o se realizan cambios, la propia testigo resumió la cautela necesaria: «se hace un papel, se pone lo que se va a tirar, y se firma por las dos partes».
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Mejorar o retirar bienes no equivale a estar autorizado
Pintar muebles, cambiar una nevera, desmontar un cabezal o retirar una lavadora puede parecer una solución doméstica razonable. Jurídicamente, cada actuación exige distinguir entre una reparación necesaria, una mejora y una alteración o retirada de un bien ajeno.
Aquí sí encaja la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad, obliga al inquilino a comunicar esa necesidad con rapidez y reserva para este las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. No autoriza, por sí sola, a modificar o retirar bienes; la intervención urgente exige comunicación previa y se limita a evitar un daño inminente o una incomodidad grave.3
Una resolución judicial posterior de la misma Sección de la Audiencia Provincial de Barcelona refuerza esta cautela: si la inspección pericial se realiza dos meses después de devolver las llaves, la atribución de un daño puntual al inquilino exige una prueba especialmente sólida de la relación causal. El propietario no puede limitarse a identificar un desperfecto tardíamente; debe conectar ese daño con el periodo de posesión del arrendatario.4
En este caso, la Sala confirmó partidas por un radiador, una caja de teléfono, la pintura de las baldosas del baño, una nevera, un cabezal, un mueble, una lavadora, mesa, sillas, butacas y la restitución del color de otros muebles. La explicación se repite: no se acreditó que los bienes estuvieran ya deteriorados ni que el propietario hubiera consentido los cambios o retiradas.
Si se pretende cambiar, desechar o modificar un elemento de la vivienda, la autorización debe ser clara, concreta y conservada por escrito.
No todo lo reclamado fue admitido. La falta de prueba sobre la existencia previa de una caja fuerte, cama y mesillas impidió indemnizarlas. Y la sustitución de unas puertas no se aceptó porque no se probó un pacto que obligara a ello. La sentencia, por tanto, no premia una versión por ser la del propietario: exige acreditar cada partida.
La pericial debe discutirse a tiempo
El informe pericial ayudó a fijar los desperfectos, pero no era inmune a la contradicción. La dificultad para los apelantes fue procesal: cuestionaron en apelación la objetividad, cualificación y valoración del informe, sin haberlo hecho en la contestación, sin aportar pericial alternativa y sin plantearlo en la audiencia previa.
La Audiencia de Barcelona calificó esas objeciones como alegaciones nuevas y tardías. El mensaje es sencillo: quien recibe una reclamación acompañada de pericial debe revisar de inmediato qué daños se describen, si están bien identificados, qué valor se les atribuye y si existe una alternativa técnica fundada. Guardar esa discusión para el recurso puede cerrar la puerta al debate.
Una pericial de parte puede contradecirse, pero debe hacerse en el momento procesal oportuno y con una respuesta técnica concreta.
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Qué hacer antes de devolver las llaves
La devolución de la vivienda arrendada merece la misma atención que la firma. Antes de entregar las llaves, conviene revisar el contrato, comparar el inventario, fotografiar cada estancia y comunicar por escrito cualquier incidencia pendiente. Si se ha sustituido un aparato, realizado una reparación o retirado un objeto, deben conservarse autorización, facturas y justificantes de pago.
También resulta prudente firmar un acta de entrega que identifique las llaves, los contadores, el estado observado y las discrepancias. Si no hay acuerdo, documentar el desacuerdo en ese momento es mucho más sólido que reconstruirlo meses después mediante mensajes imprecisos.
La sentencia de Barcelona confirmó el pago de 6.038,22 euros más intereses y las costas de la segunda instancia. La lección no es que el inquilino responda siempre ni que el propietario pueda reclamar sin límite. Es que, cuando faltan pruebas contemporáneas y autorizaciones verificables, el conflicto se decide con las reglas de carga probatoria, no con lo que cada parte recuerda.
Si tienes que reclamar o defenderte por rentas, fianza, suministros o daños al finalizar un arrendamiento, contacta con un abogado especialista en arrendamientos para valorar la documentación disponible y definir la estrategia más adecuada.
Referencias:
- Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, Sentencia 39/2026. ↩︎
- Arts. 1561, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil. ↩︎
- Arts. 21.1, 21.3 y 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. ↩︎
- Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, Sentencia 492/2026. ↩︎
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