Los procedimientos civiles de desahucio
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
Introducción al derecho a la propiedad y posesión
La propiedad privada es una de las esencias del capitalismo como sistema económico. Es por este motivo que se considera un derecho reconocido en el artículo 33.1 de la Constitución Española. La propiedad en sí consiste en el título jurídico que se otorga una persona en relación al derecho sobre un bien (mueble o inmueble), con el reconocimiento legal del Estado. La posesión en cambio se limita a la tenencia material o de hecho, sin necesidad de ostentar el derecho a la propiedad.
La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa, animal o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho
Habitualmente, tendemos a creer que todo poseedor de un bien suele ser propietario del mismo. Esto no tiene por qué ser siempre así. Debemos ser conscientes que una persona puede tener la propiedad de un inmueble, sin tener la posesión. Por ejemplo, el arrendador que alquila su piso a terceros. Del mismo modo, quienes alquilan un piso como arrendatarios solamente ostentan la posesión de la vivienda y por ende el uso de la misma; pero sin tener derecho a la propiedad.
Se presume que los poseedores son titulares del derecho en cuyo concepto poseen el bien.
Pese a lo anterior, ostentar la propiedad de un inmueble no permite recuperar su posesión por la fuerza ni mediante la «vía de hecho». Nuestro sistema jurídico prohíbe ( y tipifica como delito) tomarse la justicia por su mano. En estos casos, los propietarios deberán acudir siempre a las autoridades judiciales si de manera extrajudicial y legal no les es posible disfrutar de los bienes que les son propios.
El factor tiempo y la legitimación activa
Cuando terceros ocupan una propiedad privada, es importante actuar con rapidez, ya que los plazos legales pasan, y en función de ello podremos iniciar un procedimiento judicial u otro.
A pesar de que una persona pueda tener un derecho de propiedad, el ordenamiento jurídico español no permite su autotutela. Quien ve menoscabado su derecho a la propiedad privada debe ejercitar acciones legales, sin poder impartir justicia unilateralmente según su criterio. De lo contrario se cometeria un delito de realización arbitraria del propio derecho, o de coacciones, o incluso de allanamiento de morada si se trata de un inmueble. La legislación civil ya prevé el respeto de toda posesión ajena, sin poder recuperar-la o adquirirla de manera violenta.
En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente.
Si una persona ajena reside más de un año en tu propiedad, pierdes la posesión. Así pues, los derechos posesorios deben ejercerse en un tiempo determinado. Si la propiedad los descuida, puede generar ventajas para quien sí posee el bien determinado. Esto no impedirá poder recuperarla propiedad ni la posesión, pero sí que imposibilita iniciar los procedimientos judiciales más rápidos, basados en la tutela sumaria de la posesión.
La posesión se pierde por las siguientes causas: […] e) La posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si la nueva posesión dura más de un año.
En el mismo sentido se regula en el Código Civil Español ex. art. 460.4 CCE.
Obviamente deberemos estudiar cada caso concreto, pues el procedimiento no será igual para el particular que tiene una propiedad ocupada, que para aquellas personas físicas o jurídicas que tienen múltiples propiedades o son considerados grandes tenedores. También puede afectar si el inmueble ocupado se encuentra en una zona tensionada o no.
Tutela sumaria de la posesión
El procedimiento verbal de tutela sumaria de la posesión suele ser el procedimiento judicial de desocupación más rápido en caso de inmuebles. Normalmente se conoce este proceso como «desahucio exprés«.
Cuando se trate de una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella que se tramite según lo previsto en el artículo 250.1.4.º, la notificación se hará a quien se encuentre habitando aquélla. Se podrá hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda. […]
Si el demandante hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión a trámite de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria. […]
A diferencia de otros procedimientos judiciales de desahucio, la tutela sumaria permite solicitar la entrega inmediata de la vivienda siempre que los ocupantes de la misma no lleven más de un año en posesión del inmueble.
No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo
En estos casos, basta con que los titulares del inmueble acrediten ser legalmente los propietarios del mismo. En estos casos se requerirá, si se solicita la entrega inmediata del inmueble, que los ocupantes del mismo, en un plazo de 5 días presenten un documento que justifique su derecho a poseer el inmueble.
A la práctica, solamente podrá valer un contrato de alquiler o similar entre las personas que poseen el inmueble y la propiedad. Cualquier documento que no acredite un título legal válido de poseer el inmueble implicará el desalojo inmediato, incluso antes de juicio.
Para evitar el abuso judicial de estos procedimientos, la propiedad debe ser una persona física propietaria o poseedora por otro título legal, o una entidad sin ánimo de lucro o una entidad pública titular de la vivienda social.
[…]Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social […]
En cualquier caso, si los ocupantes no presentan en 5 días un documento legalmente válido que acredite su posesión legal sobre el inmueble, se procede a la desocupación mediante lanzamiento inmediato. Si por contra se aporta un documento con apariencia de validez cuanto a la posesión sobre el inmueble, se citará a las partes a un juicio verbal para resolver sobre qué parte tiene mejor derecho a poseer el bien.
Consulte información relacionada con el desahucio en «El desahucio por falta de pago«.
El juicio de desahucio por precario
Los procedimientos judiciales de desahucio por precario se tramitan por juicio verbal (ex Art. 250.1.2º LEC), que es un procedimiento más ágil y breve que los ordinarios. Este es el procedimiento de desahucio habitual para recuperar una propiedad cuando la persona que reside en la misma no paga ninguna renta ni tiene un contrato vigente.
Este proceso es el aplicable si se trata de una ocupación cuya posesión sobre el inmueble (piso, casa, nave, etc.) lleva más de un año, y por lo tanto, no podemos iniciar un proceso de tutela sumaria de la posesión. También será el procedimiento habitual para los desahucios de inmuebles propiedad de personas jurídicas (sociedades o empresas, fondos de inversión, bancos, etc.).
A diferencia de otros procedimientos exprés, aquí no hay una recuperación inmediata de la posesión de la propiedad. Deberá interponerse una demanda judicial, y los ocupantes demandados deberán contestarla en 10 días. Luego los Juzgados y Tribunales señalarán fecha de juicio donde se practicarán las pruebas de cada parte enfrentada, y finalmente se decidirá por Sentencia si se estima la demanda y se desaloja el inmueble mediante lanzamiento, o no.
Debemos tener claro que el procedimiento de desahucio por precario suele ser la vía más segura para obtener una sentencia favorable a la propiedad. Aquí evitamos que los ocupas puedan inventarse historias que aparentemente legitimen la tenencia y frustren el procedimiento. En estos procesos el juez resuelve directamente quién tiene mejor derecho a poseer.
Puede consultar información relacionada en «El desahucio por precario contra ocupas«.
Derechos reales inscritos y acción reivindicatoria
A parte de los procedimientos de desahucio por precario o desahucio exprés por tutela sumaria, centrados e recuperar con urgencia la posesión de un inmueble, existen otros procedimientos civiles cuya finalidad también es la recuperación de la propiedad. Hablamos del procedimiento de derechos reales inscritos y de la acción reivindicatoria.
Estas acciones legales no buscan solamente echar a los ocupantes, sino que pretenden blindar el derecho de los propietarios frente a terceros.
Procedimiento sobre derechos reales inscritos
Cuanto, al procedimiento de derechos reales inscritos, se basa en el principio de fe pública registral. Esto no es otra cosa que dar por hecho que el propietario de un inmueble es quien consta como tal en el Registro de la Propiedad, y que es el mismo quien tiene el derecho a poseer la vivienda. Una nota simple del registro servirá como prueba del derecho real inscrito.
Estos procedimientos se tramitan judicialmente como un proceso verbal contra quienes se opongan a ese derecho inscrito o perturben la posesión sin tener ningún título inscrito a su favor.
Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
A diferencia de los procesos de tutela sumaria de la posesión o desahucio por precario; en este proceso el ocupante tiene una defensa limitada, al no ser relevante los motivos que alegue para justificar su estancia o posesión ilegítima. Si iniciamos el proceso legal de derechos reales inscritos, los ocupas solamente podrán defenderse si acreditan tener un título inscrito en su nombre; o en su defecto acreditar que ya no ocupe la finca o que haya pagado a la propiedad para poseerla de manera legal.
En estos casos la legislación hipotecaria es clara: pueden ejercerse acciones sobre derechos reales inscritos contra quien perturba el derecho a la propiedad, incluyendo la posesión de la misma.
Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. […]
La oposición de los ocupantes a los derechos reales inscritos
Estos procesos son útiles cuando nos enfrentamos a una ocupación sin base legal alguna. Ahora bien, si los ocupantes alegan y prueban cualquier causa de complejidad (pagos, herencia, contrato verbal, etc.) que se presuma cierta, puede verse desestimada la demanda. Pese a ello, este proceso tiene la ventaja que, si el demandado quiere oponerse, deberá hacerlo por alguna de las causas tasadas en el art. 444.2 LEC:
- Falsedad de la inscripción de la propiedad en el Registro
- Tener el demandado un derecho, contrato o relación jurídica directa con el titular
- Que el inmueble esté inscrito a favor del demandado
- Que la finca ocupada no corresponda con la inscrita
En cualquier caso, también debemos tener en cuenta que los ocupantes deberán prestar caución económica para oponerse a la demanda de derechos reales inscritos, ex. art. 438.4 LEC.
Consulte información relacionada en el artículo «La prescripción adquisitiva o usucapión«.
La acción reivindicatoria de la propiedad
En relación a la acción reivindicatoria, la misma no busca recuperar la posesión, sino que persigue que se declare el derecho a la propiedad frente a cualquier persona que posea indebidamente y pretenda atribuírsela. Esta acción legal se tramita mediante procedimiento ordinario. Esto se debe a que el valor del inmueble seguro supera los 15.000.-€ de cuantía máxima que abarca un juicio verbal.
[…] Se decidirán también en el juicio ordinario las demandas cuya cuantía exceda de quince mil euros y aquéllas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo.
La acción reivindicatoria será útil cuando los ocupantes pretendan hacer valer algún título o derecho legítimo (herencia, usucapión, etc.).
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.
Esta acción se ejercitará mediante demanda civil de juicio ordinario por los propietarios, contra los ocupantes del inmueble que pretendan reclamar la legitimidad cuanto a su estancia o título contra la propiedad. Los demandados deberán responder a la demanda aportando las pruebas que fundamenten los derechos que pretenden sobre la propiedad ajena.
Aquí los propietarios demandantes solamente deben acreditar, en contra de los ocupantes, que:
- tienen un título de dominio que justifica su propiedad
- identificar la finca o inmueble de manera exacta con el registro de la propiedad
- alegar la posesión injustificada de los okupas demandados
Contra lo anterior, los ocupantes quedan limitados a impugnar el título o escritura de propiedad del demandante; alegar un mejor título propio, o solicitar la propiedad por prescripción adquisitiva o usucapión. Es por este motivo que el demandante en estos casos debe aportar pruebas que acrediten indiscutiblemente la legitimidad sobre su dominio, propiedad, inmueble (piso, casa, nave, chalet, edificio, etc.).
No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.
En cualquier caso, debemos tener presente que solo los procedimientos ordinarios generarán el efecto de cosa juzgada material, con sentencia firme. En este caso, asociado a la acción reivindicatoria. No así para la tutela sumaria, desahucio por precario ni derechos reales inscritos.
Conclusiones sobre la recuperación de la propiedad
Recuperar una vivienda ocupada suele ser una carrera de fondo donde no solo basta con tener la propiedad y la razón, sino que además hace falta una buena estrategia legal. El titulo o escritura de la propiedad de un inmueble no permite actuar por la fuerza ni de manera unilateral, pero sirve para poder usar herramientas legales que pongan fin a una ocupación ilegal.
Los procedimientos de desocupación civil como hemos visto son los siguientes:
- Tutela sumaria de la posesión: Desahucio exprés para particulares con entrega inmediata en 5 días si no hay título.
- Desahucio por precario: Vía estándar para casos de más de un año o propietarios que son personas jurídicas.
- Derechos reales inscritos: Proceso basado en el Registro que exige fianza al ocupante para poder oponerse.
- Acción reivindicatoria: Juicio ordinario para resolver definitivamente la propiedad con efecto de cosa juzgada.
La pasividad en actuar o la elección de una mala estrategia legal pueden jugar en contra de la finalidad perseguida, que no es otra que recuperar la posesión y la propiedad del inmueble.
En cualquier caso, antes de interponer cualquier demanda civil, deberá reclamarse extrajudicialmente contra los ocupantes (okupas) para intentar solventar la controversia de manera amistosa. Si pasados 30 días naturales no se solventa el caso, se dará por cumplido el requisito de procedibilidad civil, pudiendo acudir a los juzgados y tribunales.
Puede consular información relacionada en «Negociación previa y oferta vinculante«.
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