Se pueden instalar toldos en la comunidad de vecinos con la debida autorización
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
Solicitud extrajudicial a la comunidad para instalar un toldo
En toda comunidad de propietarios, existen elementos comunes que son de todos, elementos exclusivos que son sólo de cada propietario, y elementos mixtos, es decir, comunitarios però de uso privativo.
Por defecto, las fachadas de los bloques de piso son elementos comunitarios. Cualquier modificación o actuación que un vecino o comunero quiera realizar, debe ser consultada y aprobada previamente. Las autorizaciones a tal efecto se obtienen sometiendo el caso a votación en junta ordinaria o extraordinaria. Las mayorías necesarias para aprobar el acuerdo serán en este caso de tres quintas partes (el 60% de votos a favor). Ello conforme las mayorías reguladas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa
Artículo 553-40.1 Código Civil Catalunya
Debemos tener en cuenta que si las modificaciones que se quieren realizar son en el interior del inmueble, mientras no se altere la estructura ni seguridad del edificio, no requerirán de permiso alguno por parte de la comunidad de propietarios.
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Artículo 7.1 Ley de Propiedad Horizontal
Cuanto a la instalación de un toldo en el balcón o terraza de un piso del edificio, deberemos pedir permiso a la comunidad. Esto conlleva necesariamente que se convoque la junta de propietarios en reunión extraordinaria y se someta la petición a votación por mayorías.
Los propietarios de elementos privativos deben conservarlos en buen estado y deben mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en ellos
Artículo 553-38 Código Civil Catalunya
En función de la modificación que se desee realizar, puede conllevar además solicitar autorizaciones administrativas ante el Ayuntamiento (por ejemplo, de licencia de obras).
Instalación unilateral o sin permiso comunitario
Si un vecino de la comunidad comunica su intención de instalar un toldo, y sin la aprobación previa, procede con la instalación de modo unilateral; se le puede obligar a su retirada. De igual modo ocurrirá si el comunero lo instaló directamente sin previo aviso y autorización de la comunidad. Se le puede exigir quitarlo y dejarlo todo como estaba en anteriormente en su estado original.
Si la instalación se realiza unilateralmente, poniendo los mismos toldos que el resto de propietarios; en principio, solamente se podrá requerir al vecino que presente la debida solicitud y posterior autorización. No se le podrá exigir su retirada definitiva, ya que supondría un agravio comparativo respecto a los demás toldos instalados por otros vecinos.
Situaciones de agravio comparativo, abuso de derecho y falta de equidad
Con independencia de los requisitos legales y estatutarios de cada comunidad de propietarios, debemos tener algo muy claro: dos situaciones iguales o similares no pueden recibir tratos distintos. De lo contrario, no sería equitativo, además de vulnerar el principio constitucional de igualdad.
Si se permitiera a un vecino hacer algo legalmente permitido y que a otro, en igual situación se le prohíbe, se daría una situación de abuso de derecho.
Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.
La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita
Artículo 3 Código Civil Español
Si por ejemplo, en una comunidad de propietarios se permite a varios vecinos instalar toldos en los balcones de sus domicilios, pero se le deniega la instalación a uno de ellos, estaríamos ante un agravio comparativo. Esto sería una situación de abuso de derecho que podrá demandarse judicialmente. En estos casos corresponderá a la autoridad judicial determinar si se permite o prohíbe la accions solicitada, en relación a la existencia o no de dicho agravio comparativo y abuso legal.
Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
Artículo 7 Código Civil Español
La denegación por la comunidad a un propietario para poner un toldo, no será abusiva ni generará agravio comparativo si tiene amparo normativo y/o legal. Suele ser habitual que las comunidades de propietarios tengan su propia normativa interna cuanto a los colores o modelos de los toldos a instalar por los propietarios. De modo que no se permite cualquier color o modelo, si el mismo no mantiene una misma línea de diseño y estética con los demás.
Si un propietario decide instalar un toldo disruptivo y distinto en acorde a los colores, estilo o diseño del edificio y demás toldos; se le puede denegar su instalación. En tales situaciones, se debe informar a la propiedad de que, puede instalarlo si legalmente se acuerda, siempre que conserve la misma estética o estilo decorativo que el resto de la edificación.
Reclamación y demanda judicial ante un agravio comparativo o abuso de derecho
Si a nivel extrajudicial no se soluciona la problemática, sólo quedará la vía judicial ante la jurisdicción civil.
Para interponer la correspondiente demanda contra la comunidad de vecinos necesitaremos pruebas de la presunta situación de abuso de derecho. Ésto permitirá que un juez/a valore si podemos instalar el toldo, o debemos retirarlo. Debemos tener presente que, la alegación de un agravio comparativo no eximirá la necesidad de solicitar la correspondiente autorización a la comunidad. De igual modo, será necesaria siempre la debida autorización.
Las principales pruebas serán los testigos, así como fotografías, filmaciones y las peticiones, conversaciones y reclamaciones realizadas con la comunidad de propietarios. Si con esto no fuera suficiente, siempre se puede solicitar que un notario comparezca en la finca y levante acta notarial para dejar constancia de lo que hay o existe; o solicitar un informe pericial relativo al caso.
Siempre que sea posible, será positivo haber interpuesto la correspondiente reclamación extrajudicial contra la comunidad de propietarios, para agotar todas las vías de solución existentes. En dicha reclamación fehaciente, se expondrá la problemática, los motivos, posibles soluciones, y un plazo máximo de respuesta previo al escalamiento del caso por la vía judicial.
Las reclamaciones extrajudiciales en estos casos deben ir siempre dirigidas al Presidente/a de la comunidad, el cual ostenta la representación de la misma. Para mayor eficacia, suele ser recomendable dirigirlas también al administrador de fincas.
A nivel judicial, debemos tener en cuenta que corresponde a la persona que demanda acreditar cuanto se afirma y alega. Si se demanda una situación ante un abuso de derecho y/o agravio comparativo, debe acreditarse tal abuso y agravio de manera suficiente. Esto permitirá obtener una mayor probabilidad de éxito de cara a la sentencia judicial que se dicte.
Impugnación judicial del acuerdo de la Junta denegando la instalación del toldo.
Como decíamos en el artículo «Impugnar el acuerdo de la comunidad de propietarios», si se dicta un acta comunitaria contraria a ley, estatutos o intereses particulares, la misma puede ser impugnada judicialmente. El plazo de impugnación irán de 3 meses a 12, según el contenido e implicación del acta de la junta de propietarios.
Los procedimientos judiciales de impugnación de actas o acuerdos comunitarios se tramitarán por juicio ordinario. En estos procesos el demandante debe comparecer con abogado y procurador. En el juicio se valorarán las pruebas aportadas, y si realmente el acta impugnada vulnera la normativa o es contraria a ley, o no; distándose finalmente la correspondiente sentencia judicial.
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