Si no se convoca una junta correctamente, el acta de la reunión puede impugnarse
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
La convocatoria de la junta de propietarios y el acta de la Comunidad
En toda comunidad de vecinos o propietarios, cuando hay que tomar una decisión, debe convocarse la Junta de Propietarios, fijar una fecha y orden del día, y plasmar el contenido de la reunión en un Acta registrada. Esta junta de propietarios, sea ordinaria por ser la reunión anual obligada, o extraordinaria por razones de necesidad o urgencia, debe cumplir ciertos requisitos formales para convocarse.
En Catalunya la propiedad horizontal se regula en el Libro V del Código Civil de Catalunya. A nivel estatal se aplica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Salvo que la totalidad de los propietarios de una comunidad acuerden de manera unánime la celebración de una junta de propietarios y el orden del día, deberán cumplirse ciertas formalidades.
La Junta de la Comunidad de Propietarios debe ser convocada por la Presidencia, Vicepresidencia; o, en su defecto, por una cuarta parte de los propietarios o cuotas de participación.
La convocatoria de la junta ordinaria debe notificarse a cada miembro propietario con una antelación mínima de 8 días naturales a su celebración. Esta comunicación puede hacerse por los medios pactados, inclusive telemáticos; y en su defecto, por envio al elemento privativo -inmueble- del titular. También es necesario que la convocatoria se publique en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios.
En las convocatorias de juntas extraordinarias y urgentes, será suficiente que antes de su celebración los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones.
Regulación legal de la convocatoria
Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado dirección alguna, deben enviarse al elemento privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito.
En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, tan solo es preciso que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.
Artículo 553-21 Código Civil Catalunya
En el mismo sentido se pronuncia la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.
La impugnación de los acuerdos y acta de la junta
Todo acuerdo adoptado en una junta de propietarios debe plasmarse en un libro de actas, por escrito, o de cualquier otra manera que quede documentado su contenido y decisiones. Cuando no se convoca de manera correcta la junta, los acuerdos que se adopten pueden ser impugnados judicialmente. Esto se realizará por el propietario interesado mediante la interposición de una demanda judicial civil.
De igual modo, cuando se adopten acuerdos en junta que sean contrarios a los intereses de la comunidad o perjudiciales para un propietario, podrán impugnarse.
El único requisito legal para poder impugnar un acuerdo y acta de la comunidad de vecinos es estar al corriente de pago de las deudas comunitarias.
Cuando los acuerdos son contrarios a la ley o a los estatutos, se puede impugnar en el plazo de un año. En los demás casos el plazo de impugnación será de tres meses a contar desde la notificación del acta comunitaria.
Regulación legal de la impugnación
Artículo 553-31. Impugnación.
1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:
a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.
2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.
3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.
4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.
Artículo 553-31 Código Civil Catalunya
En el mismo sentido se pronuncia la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18.
Procedimiento judicial para impugnar el Acta
Cuando se celebre una junta de propietarios o se comunice el acuerdo y acta de la reunión habiendo vulnerado la legalidad o estatutos vigentes, o atentando contra intereses comunitarios o de la propiedad, se podrá interponer la correspondiente demanda judicial impugnando el acta con el acuerdo concreto. Es imprescindible tener en cuenta los plazos de prescripción de la acción de impugnación judicial de los acuerdos. Si se interpone la demanda transcurrido dicho plazo, se desestimará inmediatamente.
La impugnación del acuerdo de la comunidad de vecinos o propietarios debe presentarse en forma de demanda civil ante los Juzgados del partido judicial de la comunidad. Ésta demanda debe ir presentada por abogado y procurador, aportando el acuerdo o acta comunitaria que se impugne junto a las pruebas pertinentes.
A diferencia de otros asuntos, las impugnaciones de acuerdos de comunidades de propietarios se dirimen por el juicio ordinario. Este procedimiento, a diferencia del verbal, es más extenso y de mayor complejidad.
Regulación procesal del procedimiento de impugnación
Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
[…]Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.
Artículo 249.1.8 Ley Enjuiciamiento Civil
Un punto que debemos tener en cuenta, es que la cuantía de la demanda de impugnación del acuerdo comunitario que debe fijar el letrado, será indeterminada, salvo que se reclame un importe concreto. Esto quiere decir que, al no solicitar ninguna cantidad económica, se toma de base la cuantía de 18.000.-€ para el cálculo de las futuras costas judiciales.
Todo ello en remisión directa al artículo 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Esto es determinante, ya que la parte que pierda todas sus pretensiones, debe abonar las costas de primera instancia a la parte contraria; calculándose las minutas proforma de letrado y procurador en base a la citada cuantía indeterminada.
Consulte las últimas noticias jurídicas de actualidad sobre Derecho Civil y Penal en el Blog.
Para más información, puede consultar con el abogado civilista o con el abogado experto en derecho civil, y pedir cita en el bufete de abogados en Barcelona.
DELTELL ADVOCATS
C/Rosselló 42, 3-4
CP08029 Barcelona
www.deltellabogados.com