Cómo frenar legalmente construcciones que amenazan tu inmueble
INDICE DEL ARTÍCULO
Qué es el interdicto de suspensión de obra nueva y cuándo procede
Cuando hablamos de interdicto, hacemos referencia a una acción judicial sumaria y urgente que protege la posesión legítima de un bien frente a perturbaciones o daños, sin entrar a valorar la propiedad.
El interdicto de suspensión de obra nueva es un procedimiento judicial que permite proteger al propietario, arrendatario o poseedor de una propiedad inmueble que esté en obra en curso que amenacen causar daños al inmueble. Este procedimiento judicial se inicia mediante demanda de los afectados que puedan acreditar que se van a realizar o están en curso obras de construcción que perturben y dañen ilegalmente el uso legítimo de su inmueble. Debemos tener presente que este proceso no es aplicable a obras o reformas terminadas, pues su finalidad no es reparar sino prevenir y evitar daños.
En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente
Estos procesos no analizan la titularidad registral del inmueble o propiedad, quedando tales extremos para otro procedimiento judicial posterior. La suspensión de obra nueva persigue urgentemente la paralización de obras o reformas de terceros sobre un edificio o inmueble, para evitar que se causen daños en la propiedad de los demandantes.
Obviamente, esto no permite que terceros puedan paralizar cualquier obra alegando las molestias que deben ser toleradas en toda ejecución de reformas o construcciones. Solamente podremos iniciar el interdicto de suspensión de las obras o reformas si acreditamos que se está causando o se causará un daño o peligro inminente que no debe tolerarse ni permitirse.
Consulte información relacionada en «Problemas en obras y reformas«.
Requisitos legales para paralizar judicialmente la obra o reforma
Si queremos valorar la opción de paralizar una obra o reforma de terceros en edificio, local o vivienda por interdicto de suspensión, deberemos saber si cumplimos o no los siguientes requisitos:
- Existencia de una obra nueva no finalizada: La reforma o construcción debe haber empezado o estar a punto de comenzar. Si la obra se hubiera terminado, ya no podría interponerse el interdicto de suspensión de obra, por ser el mismo preventivo, pero no reparador.
- Aparición de un peligro o daño inminente: Los afectados o poseedores del inmueble deben acreditar que la obra genera un riesgo real de causar daños materiales, estructurales o de funcionamiento (fisuras, humedades, vibraciones). También puede ser por una alteración significativa del uso del inmueble (pérdida de luz, vistas, acceso, tranquilidad).
- Debe haber una relación causal directa: Es imprescindible acreditar la existencia de un nexo causal entre la obra y el perjuicio o daño alegado. Esto exige aportar pruebas fehacientes que permitan acreditar la urgencia de paralizar la obra. A menudo se aportarán fotografías, grabaciones, informes técnicos y periciales y testigos, entre otros.
Si la demanda pretendiere que se resuelva judicialmente, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva, el tribunal, antes incluso de que se dé traslado para la contestación a la demanda, dirigirá inmediata orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, que podrá ofrecer caución para continuarla, así como la realización de las obras indispensables para conservar lo ya edificado. El tribunal podrá disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista
Si concurren los anteriores requisitos, los afectados podrán solicitar judicialmente que se decrete la suspensión provisional y urgente de las obras de construcción o reforma mediante el interdicto judicial. En cualquier caso, el juzgado citará las partes siempre a una vista lo antes posible para resolver definitivamente el curso de las obras.
Debemos tener presente que esta actuación judicial mediante interdicto, se realizará de manera urgente como medidas cautelares. Ello con independencia de que posteriormente se dicte sentencia y se mantengan o revoquen las mismas.
Pueden consultar información relacionada en el artículo «La prueba judicial civil a nivel procesal».
Cómo se tramita judicialmente el interdicto y qué medidas urgentes se pueden solicitar
Si queremos iniciar la acción de interdicto de obra nueva, deberemos presentar una demanda de juicio verbal. Este tipo de procedimiento judicial suele ser más ágil y breve que un procedimiento ordinario. Esto nos dará la posibilidad de poder conservar el inmueble sin alteraciones hasta que se resuelva el fondo del asunto.
Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:[…] 4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
La demanda se presentará con abogado y procurador, ante el partido judicial donde se esté realizando la obra nueva o reforma, debiendo incluir:
- Identificación clara de las partes (demandante y demandado, este último generalmente el promotor o vecino infractor).
- Descripción pormenorizada de la obra, su ubicación exacta y estado actual.
- Detalle del daño sufrido o previsto, con pruebas gráficas o técnicas.
- Petición expresa de orden de suspensión inmediata.
Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen
Una vez sea admitida a trámite la solicitud de interdicto, el juez/a, podrá dictar de inmediato, como medida cautelar, una orden de suspensión de la obra, sin necesidad de escuchar a la parte contraria. Habitualmente estas decisiones se acompañan de un apercibimiento de multa o demolición caso de incumplimiento. En estos casos, los demandados pueden solicitar al juzgado que se les permita prestar caución o garantía para poder continuar parte de las obras o preservarlas.
Al tratarse de un proceso sumario y urgente, tras la adopción o no, de medidas cautelares, se celebrará la vista de juicio. Aquí se practicarán pruebas, alegaciones y se ratificará, modificará o levantará la suspensión de la obra de construcción y reforma.
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