Conozca cómo reclamar reformas y obras de un inmueble inacabadas o mal ejecutadas
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Sucede en ocasiones que, tras contratar la reforma de un piso o una casa, se cometen desperfectos. Otras veces se dejan partidas presupuestadas sin terminar o mal realizadas. En estos casos, es importante tener la información legal que nos permita tomar las decisiones y acciones correctas.
A nivel particular, siempre es recomendable disponer de un seguro del hogar o de local y/o comercio que pueda cubrir los siniestros, desperfectos y daños ocurridos.
En cualquier caso, debemos disponer de la documentación precontractual que detalle todas las condiciones y obligaciones que afectarán a la empresa o profesional cualificado en relación con el cliente.
Requisitos previos a la contratación de la obra
En términos generales, toda reforma u obra en una oficina, piso o casa debe realizarse por una empresa o profesional cualificado. A su vez el cliente tiene que disponer de un presupuesto detallado y a ser posible de un contrato de servicios de obra y reforma. A cada pago, el profesional o empresa debe entregar la factura al cliente.
En el momento de contratar, debemos informarnos y documentar los siguientes aspectos:
- Que la empresa o profesional disponga de seguro de responsabilidad civil.
- Vigencia del presupuesto de la reforma u obra solicitada.
- Determinar quién suministra y paga la luz y el agua de las obras integrales o mayores.
- Debe constar la fecha de inicio y final de obra, con penalización incluida en su caso.
- Conocer qué permisos, tasas e impuestos de obra son necesarios y quién los paga y tramita.
- Negociar si se incluye la limpieza de la vivienda o local a la finalización de la obra.
- Verificar que los trabajadores y empresas subcontratadas estén dados de alta en seguridad social y tengan la documentación necesaria en regla.
- Conocer si es necesaria la actuación de un profesional independiente o técnico cualificado (ingeniero, arquitecto o aparejador) según la naturaleza de la obra y legalidad vigente; y el pago de los mismos.
- Que el presupuesto incluya mediciones exactas de la obra y memoria de calidades de los materiales a emplear y precio unitario de los mismos.
- Concretar la forma de pago de la obra o reforma del inmueble.
Cuando por cualquier motivo se modifica un presupuesto de obras o reformas, por incluir o excluir partidas, debe solicitarse nuevo presupuesto detallado, constando la aceptación del mismo por el cliente.
En todo caso, siempre podemos solicitar un informe profesional o pericial que acredite la mala ejecución y acabado de la reforma o de la obra en el inmueble.
Documentación necesaria para poder reclamar
Disponer de toda la información y documentación de los servicios contratados es necesario para reclamar una mala ejecución de una reforma, o defectos y daños a la terminación de la obra. Ésto puede evitar que el cliente asuma los daños y perjuicios, o responda frente a terceros por responsabilidades profesionales.
Toda obra o reforma profesional parte de una contratación previa. Lo que se realiza legalmente es una prestación de servicios profesionales. En estos casos, la empresa o el profesional se obliga a realizar la reforma pactada a cambio de un precio.
Es imprescindible disponer de un presupuesto inicial donde consten los siguientes datos:
- Nombre de la empresa o profesional autónomo.
- CIF o DNI del prestador de los servicios.
- Fecha y número de presupuesto.
- Firma o sello oficial del documento.
- Datos del cliente, y lugar de realización de la obra o reforma.
- Desglose de los trabajos concretos a realizar y precio.
- Información de los materiales y productos utilizados.
Es recomendable que las partes dispongan de un contrato de obra o reforma. En el mismo debe constar la información de las partes, derechos y obligaciones, servicios a realizar o aceptación de presupuesto adjunto, plazos de ejecución y precio pactado. Este contrato debe estar firmado por todas las partes que intervienen. Es imprescindible tener copia del contrato, sino el original.
Finalmente, los clientes deben disponer de los justificantes de pago del servicio de reforma, junto a la correspondiente factura emitida por la empresa o profesional.
La garantía de la obra o reforma en la vivienda
La contratación de una empresa o profesional cualificado de obras y reformas implica el ofrecimiento de ciertas garantías en su ejecución y acabado. Si surgen problemas, es importante disponer de la documentación que acredite y detalle los servicios y condiciones contratadas. Esto nos permitirá reclamar de manera eficaz una garantía o reparación, dentro de los plazos legales vigentes.
A nivel estatal el Código Civil regula el saneamiento por vicios ocultos, que en la obra o reforma del inmueble prescribe a los 6 meses. El comprador puede optar entre una rebaja del precio o el desistimiento del contrato.
En Cataluña será de aplicación preferente el Libro Sexto del Código Civil Catalán en relación a la conformidad del bien al contrato y los remedios aplicables. En todo caso el vendedor responderá durante 3 años de la falta de conformidad que le manifieste el cliente.
La Ley Orgánica de Edificación, como legislación sectorial establece los siguientes plazos de responsabilidad profesional en reformas y obras de inmuebles:
- 10 años para defectos estructurales de la edificación.
- 3 años para defectos de habitabilidad.
- 1 año para daños estéticos o de acabado.
Esta responsabilidad profesional prescribe a los dos años desde que se produce el daño o defecto en la vivienda.
Destacar que todo cliente, como consumidor, puede desistir unilateralmente de los servicios profesionales contratados en un plazo de 14 días naturales. Si el prestador de los servicios no informa al consumidor de éste derecho, el plazo de desistimiento es de 12 meses.
Estos plazos computan desde la fecha de celebración del contrato de obra o reforma. Si el servicio se ha ejecutado o se ha iniciado, el consumidor no puede ejercer el derecho de desistimiento. Para más información puede consultarse la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Puede consultar información relacionada en el artículo «Los defectos de construcción en la vivienda».
Reclamación e indemnización por incumplimiento de obra o reforma
Cuando hablamos de incumplimiento podemos referirnos a una obra o reforma mal realizada. También a las entregadas fuera del plazo pactado, o las que no se han terminado en su totalidad. En estos casos deberemos notificar por escrito a la empresa o profesional el incumplimiento o daño que han causado. Es imprescindible acreditar y probar los desperfectos y el incumplimiento alegado, para que posteriormente podamos gestionar una solución legal y equitativa.
La mayoría de los problemas suelen solucionarse vía extrajudicial, acordando rebajas en el precio, negociando una indemnización o resolviendo el contrato. Si el profesional no asume su responsabilidad, se podrá interponer demanda civil ante los juzgados.
Si la empresa de reformas incumple las condiciones pactadas en contrato de obra o presupuesto de reforma, se podrá reclamar la responsabilidad contractual. Ésto supone que el cliente pueda solicitar la realización y terminación de la obra o reforma conforme a contrato o presupuesto.
En su defecto, solicitar la terminación o reparación de la reforma por terceros a cuenta y pago de la empresa o profesional responsable. Si se causan daños y perjuicios, deben acreditarse los mismos para poder reclamarlos.
Se debe comprobar si en el presupuesto o contrato de obra y reforma se pactaron penalizaciones, garantías u obligaciones especiales, para poder reclamarlas.
Legislación aplicable
En las reformas de una vivienda y obra en una vivienda o local se aplica la siguiente legislación:
- Ley de Ordenación de la Edificación.
- Código Civil Español.
- Libro Sexto Código Civil Cataluña (aplicable sólo en territorio autonómico).
- Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Es interesante destacar los siguientes artículos, aplicables a la responsabilidad profesional e incumplimiento contractual por los servicios profesionales de obras y reformas:
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
Artículo 1544 Código Civil Español
Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.
Artículo 1101 Código Civil Español
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Artículo 1124 Código Civil Español
Pueden consultar más información relacionada en el artículo «El impago de una obra o reforma«.
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