En los proceso de ruptura matrimonial suele solicitarse la división de la cosa común aplicada a los inmuebles adquiridos por los cónyuges durante el matrimonio.

Es de vital importancia conocer cómo puede disolverse el condominio y extinguir el proindiviso.

La acción judicial de disolución de la cosa común conlleva la extinción del condominio, de manera que cada parte tiene la plena propiedad se su parte, y puede proceder a su venta de manera unilateral. Ello será así siempre y cuando el bien inmueble pueda dividirse.

Qué es el condominio y proindiviso en la relación marital.

Cuando hablamos de condominio o proindiviso hacemos referencia a la cotitularidad de un inmueble por parte de los cónyuges, siendo ambos propietarios, normalmente a partes iguales (50% y 50%).

El condominio, puede verificarse solicitando una Nota Simple Registral ante el Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad del Inmueble, donde aparecerán los porcentajes de propiedad de cada parte.

Se debe tener en cuenta, que si el inmueble no es divisible, o de serlo perdería su función y/o utilidad, solamente podrá tramitarse la venta del bien, repartiendo el precio final obtenido entre las partes según su participación.

En los casos de divorcio, ya sea contencioso, o de mutuo acuerdo o express, cuando hay un bien inmueble indivisible, suele pactarse la compra de la mitad ajena por uno de los cónyuges. En los casos en que ninguna de las partes desea o puede compra la propiedad de la otra, se solicita la venta vía judicial. Recordamos que por ley, nadie puede estar obligado a mantener una copropiedad sin venderla, por lo que si un copropietario desea vender, podrá solicitarlo vía judicial, con independencia de que los demás copropietarios deseen o no la enajenación.

Cómo puede enajenarse la vivienda familiar.

Vender un inmueble (local, piso o casa) adquirido en matrimonio a nombre de ambos cónyuges puede suponer varias dificultades.

Si el inmueble está gravado con hipoteca, deberemos tener en cuenta que la entidad bancaria podrá reclamar a cualesquiera de los titulares del inmueble el abono de las cuotas hipotecarias, no afectando los pactos a los que puedan llegar los cónyuges, inclusive vía judicial. Si bien es cierto que los bancos podrán aceptar la salida del deudor hipotecario que por reparto y adjudicación de propiedades en un divorcio deje de ostentar la titularidad del inmueble en cuestión.

Si el bien es divisible sin perder su función o utilidad, se procederá a la disolución del condominio ostentando cada parte la totalidad de su propiedad según su porcentaje de participación.

Cuando el bien es indivisible, si una de las partes desea vender el inmueble familiar, deberá solicitarlo vía judicial con la interposición de la pertinente demanda civil, procediéndose a la venta del piso, casa o local, y repartiendo los beneficios obtenidos entre las partes según el porcentaje de participación de cada una. En las ventas judiciales, puede designarse API o agente inmobiliario de confianza; o en su defecto, se tramitará la venta por subasta judicial a precio de mercado.

Debe tenerse en consideración, que si el inmueble está grabado con una hipoteca, en caso de venta por subasta judicial, con el importe de la venta se liquidará en primer lugar el crédito hipotecario, dejando el remanente del precio para su posterior reparto entre los cónyuges.

Regulación legal.

El Código Civil establece lo siguiente en su artículo 400:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 del Código Civil.

El Código Civil de Cataluña, en su Libro Segundo, establece en los artículos 232-12 y 232-38 que:

“1. En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los dirigidos a obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges puede ejercer simultáneamente la acción de división de cosa común respecto a los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

2. Si existen varios bienes en comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicita, la autoridad judicial puede considerarlos en conjunto a efectos de formar lotes y adjudicarlos.

Artículo 232-12 Código Civil de Cataluña.

“1. En caso de extinción de la comunidad, los bienes comunes deben dividirse entre los cónyuges o entre el cónyuge superviviente y los herederos del premuerto a partes iguales, salvo que se haya convenido otra cosa.

2. En el supuesto regulado por el apartado 1, si la vivienda conyugal y sus muebles de uso ordinario tienen la condición de bienes comunes, el cónyuge superviviente puede solicitar que le sea atribuida la propiedad de estos bienes en pago de su cuota. Si el valor es superior al valor de su cuota, el adjudicatario debe pagar la diferencia en dinero.

3. En la división de los bienes comunes, cada cónyuge puede recuperar los bienes que eran de su propiedad antes del inicio del régimen de comunidad y que subsisten en el momento de la extinción, según el estado inicial. Los demás bienes y las mejoras hechas en los bienes aportados deben incluirse en la división de la comunidad y, si el valor de aquellos bienes es superior al valor de la cuota, el adjudicatario debe pagar la diferencia en dinero.”

Artículo 232-38 Código Civil de Cataluña.

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