Extinción de proindiviso y enajenación judicial de inmueble por un profesional
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
La copropiedad y el condominio
Cuando alguien tiene una cosa en copropiedad o condominio, hacemos referencia a la situación en la que un bien (mueble o inmueble) pertenece a varias personas de forma conjunta, sin que esté dividida físicamente la parte de cada uno. Es en estos casos donde se forma una comunidad de bienes. Esto implica que cada copropietario tiene una cuota o parte indivisa del bien, lo que significa que tienen derechos y obligaciones sobre todo el bien en proporción a su cuota.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Artículo 400 Código Civil Español
Además, la legislación civil reconoce el derecho a la división del bien común, lo que significa que cualquier copropietario puede solicitar la división del bien, si ya no quiere formar parte de la comunidad.
Esta división puede llevarse a cabo físicamente, si se trata de un condominio sobre una propiedad divisible, o mediante la venta del bien y la distribución del dinero obtenido entre los copropietarios según sus cuotas respectivas si se trata de un proindiviso o bien indivisible.
Consulte información relacionada en el artículo «El mantenimiento de un bien en copropiedad«.
La extinción del condominio y el proindiviso
Cuando queremos vender nuestra parte o porcentaje de un bien en copropiedad que es indivisible, como un inmueble (piso, casa, nave, chalet), necesitaremos extinguir el proindiviso.
Si el bien fuera directamente divisible entre sus titulares, se realizaría la extinción de condominio.
Pese a las diferencias existentes, es práctica habitual (y errónea) hablar de condominio y proindiviso indistintamente. El término «pro indiviso» significa «sin dividir«, que no está dividido.
El proceso de extinción de la comunidad de bienes puede ser de dos maneras:
- De mutuo acuerdo vía extrajudicial: Las partes pactan qué venden, a quién y el precio.
- De manera contenciosa vía judicial: Se solicita con una demanda judicial de división de la cosa común y su adjudicación y/o venta.
Las demandas judiciales de extinción de proindiviso y condominio se tramitan por medio del procedimiento verbal, y deben interponerse con abogado y procurador.
Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: […] 16.º Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común.
Artículo 250.1.16 Ley Enjuiciamiento Civil
Pueden consultar más información en el artículo «La división de la cosa o propiedad común«.
Reparto del bien indivisible
Si el bien a dividir resulta indivisible en esencia, por sus características (como un inmueble), se decidirá sobre su adjudicación entre las partes, o en su defecto, sobre la venta.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Artículo 404 Código Civil Español
En cualquier caso, la sentencia judicial de primera instancia declarará disuelta la comunidad de bienes y dividida la cosa común. Si se trata de un inmueble o bien indivisible, se reconocerá a cada cotitular el 100% de su coeficiente o porcentaje sobre la propiedad (50%, 25%, etc.). Con ello, cada copropietario podrá disponer de su coeficiente sin necesidad de acuerdo de los demás cotitulares, pudiendo entonces solicitar la enajenación de su parte. Es en este punto donde los demás titulares pueden adquirir, si les interesa, la parte del bien a enajenar. Si no hay acuerdo, el interesado debe ejecutar la sentencia para vender su parte.
Por ejemplo, si un inmueble es propiedad de dos personas al 50%, y una quiere vender sin posibilidad de acuerdo amistoso, solicitarán la división de la cosa común. En este caso cada parte tendrá el pleno dominio (100%) de su mitad del inmueble, pudiendo solicitar su venta inmediata. Como el inmueble no es divisible, la venta de la parte del uno conllevará la puesta en venta de la totalidad del bien.
La ejecución y venta judicial de inmueble
Cuando un bien indivisible se divide según coeficientes (ya que físicamente no es posible) de manera que cada parte tiene pleno dominio de su titularidad indivisa, puede obligar a la venta. Y es que la venta de una parte de una cosa que no se puede dividir, obliga a la venta de las otras partes de la cosa o bien.
Es en estos casos donde el interesado en vender y extinguir la comunidad de bienes, salvo pacto entre las partes, puede ejecutar la sentencia declarativa de división de la cosa común. Esto se realiza con la interposición de una demanda de ejecución de título judicial o sentencia.
Aquí el titular del 100% de una parte o coeficiente de un bien solicitará la enajenación o venta judicial (de su parte si es divisible, o de la totalidad si es un bien indivisible) mediante subasta judicial, previa tasación del inmueble. Habitualmente suele designarse un perito tasador. Esto conlleva el riesgo de que el valor de tasación no sea del agrado de todas las partes.
Debe tenerse en cuenta que las partes pueden acudir a la subasta con terceros interesados. Existe el riesgo de que si la subasta queda desierta (nadie se interesa) el bien puede adjudicarse por menos del valor peritado.
La venta profesional sin subasta
Una alternativa a la tradicional subasta judicial puede ser la designación de una empresa o profesional (financiera, API, inmobiliaria, etc.) que se encargue de tasar el inmueble a valor de mercado y/o proceder a su venta en las condiciones solicitadas por la parte ejecutante o, en algunos casos, la demandada y ejecutada.
A petición del ejecutante o del ejecutado con consentimiento del ejecutante y cuando las características del bien embargado así lo aconsejen, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución podrá acordar, mediante diligencia de ordenación, que el bien lo realice persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes […]
Artículo 641 Ley Enjuiciamiento Civil
Este método, menos habitual que la subasta judicial, suprime los riesgos comentados, asegurando a las partes que el inmueble podrá venderse a un precio a mercado, mediante profesionales del sector sin correr inicialmente el riesgo de que se le pueda perder gran parte del valor y precio. Todo ello dentro del procedimiento judicial de ejecución y venta de la cosa o bien dividido.
La venta de un inmueble vía judicial por medio de un profesional especializado garantiza la obtención de mejor precio que la subasta judicial del bien. En cualquier caso, en defecto de ésta, siempre puede solicitarse la subasta.
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