Los copropietarios deben contribuir en el mantenimiento y conservación de la cosa común

La copropiedad de un bien o cosa

Cuando un bien determinado pertenece a varias personas, hablamos de copropiedad. Cada copropietario lo es a razón de su cuota de participación. Si dos personas adquieren un inmueble a medias, seran copropietarias por mitades, siendo su cuota de participación del 50%.

El bien o cosa adquirido por varias personas formará la comunidad de bienes o proindiviso. Esto se da por pertenecer el bien en condominio a varias personas.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 Código Civil

Para evitar todo tipo de problemas, siempre es aconsejable que la cotitularidad del bien se inscriba en un registro oficial. En el caso de un inmueble, es aconsejable su inscripción ante el Registro de la Propiedad correspondiente. Esta inscripción permitirá ejercer derechos y obligaciones frente a terceros y entre los miembros de la comunidad de bienes sin que la cotitularidad y participación en la propiedad pueda ser discutida.

El mantenimiento de la cosa. Gastos necesarios y mejoras

El paso del tiempo y el uso del bien en copropiedad conlleva que periódicamente se realice un mantenimiento del mismo. De no llevarse a cabo, se correría el riesgo de que el mismo perdiera su función o utilidad, quedando inservible o presentando un riesgo inaceptable.

En ocasiones sucede, sobre todo en bienes como pisos o casas, que uno de los propietarios del inmueble no accede, junto a los demás titulares, a realizar las reparaciones o reformas necesarias para el buen mantenimiento del mismo. Es en estas situaciones cuando debe recurrirse a un abogado especialista en derecho civil para solventar el problema. De lo contrario, la negativa de un copropietario a la asunción de gastos de mantenimiento del bien común conllevará que de manera injusta paguen las reparaciones los demás titulares.

Los propietarios de un mismo bien en común pueden obligar a los demás copropietarios al pago de los gastos de mantenimiento y conservación del bien en cuestión.

Estos gastos son obligatorios si se destinan a la conservación de la cosa en copropiedad. Saber si un gasto es necesario o accesorio, es tan simple como determinar si la obra, reforma o mantenimiento solicitado, de no hacerse, conllevará la pérdida o inutilidad del bien. Si la respuesta es afirmativa, será un gasto de conservación necesario y de obligado cumplimiento entre copropietarios.

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Artículo 395 Código Civil

Las obras de mejora y complementos o actuaciones prescindibles que los copropietarios deseen realizar en un bien en proindiviso, deberán ser adoptadas por mayoría. No está permitido realizar una mejora sobre un bien en copropiedad sin el consentimiento de los demás dueños.

Si por cualquier motivo no se alcanzara una mayoría, o de lograrse el acuerdo perjudicara gravemente a un interesado, se deberá acudir a la vía judicial.

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Artículo 398 Código Civil

La disolución del condominio o proindiviso

La copropiedad sobre un bien determinado puede alterarse y modificarse. Partimos de la base que no se puede obligar a nadie a permanecer en copropiedad o a formar parte de una comunidad de bienes. Si un codueño o cotitular no desea formar parte de la comunidad de bienes, se debe dividir la cosa común. A esto se le conoce como al «actio communi dividundo«.

La división de la cosa común conlleva la disolución del condominio o del proindiviso, y debe solicitarse vía judicial. Si una comunidad de bienes se encuentra en continuos desacuerdos entre comuneros o copropietarios cuanto al debido cuidado y mantenimiento de la cosa común, probablemente la mejor solución pase por la disolución de la comunidad de bienes. Pese a que los cotitulares de la cosa puedan exigir legalmente la contribución de los codueños al mantenimiento, no se podrá forzar a nadie a formar parte activa del condominio.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 Código Civil

Cuando se disuelve la comunidad de bienes, se atribuye a cada comunero o copropietario la plena titularidad de la parte del bien que ostenta. Esto se determina según la cuota de participación.

La venta de la cosa común

No todas las cosas pueden dividirse. Si nos encontramos con un bien indivisible, como por ejemplo un inmueble sin división horizontal, la disolución del condominio conllevará la necesaria venta del inmueble, adjudicándose cada copropietario el importe a razón de su porcentaje de propiedad sobre el bien.

Existe la opción que los demás comuneros decidan adquirir la parte de la propiedad de quien insta la disolución del condominio. De ésta manera, se evitará enajenar el bien común. Para ello, es necesario que el copropietario ejerza el derecho de tanteo y retracto que le corresponde sobre el proindiviso.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1522 Código Civil

El uso en exclusiva de la copropiedad

Si un comunero tiene el uso exclusivo de un bien en comunidad, su condición de cara al uso del mismo es la de precario. La posesión en precario se caracteriza por disfrutar un bien sin un título determinado y de manera gratuita.

Si se pacta un precio o renta por el uso exclusivo de la cosa común en favor de un codueño, ya no estaremos ante un precario.

La figura del precario cuanto al uso de la cosa común la encontramos regulada en el siguiente artículo del Código Civil:

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Artículo 394 Código Civil

Si fuera de interés y derecho de los copropietarios dejar el inmueble común vacuo y vacío, deberán ejercer el correspondiente desahucio por precario contra el codueño y ocupante que realiza el uso de la cosa común en exclusiva.

Podcast y vídeo: El mantenimiento de un bien en copropiedad

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