Reclamar los defectos de un bien no visibles en su transmisión y compraventa
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Los vicios ocultos y su saneamiento
Cuando transmitimos un bien determinado a cambio de un precio, debemos asegurarnos que el objeto o cosa tiene las condiciones anunciadas y pactadas entre las partes. Esto es aplicable en cualquier enajenación o compraventa. Ya sea un vehículo (coche, moto), un inmueble (piso, casa, nave, local), una obra de arte, etc.
Si al realizar una compraventa aparecen defectos que inicialmente no fueron vistos por los compradores, deberemos determinar si existían antes de la venta o surgieron posteriormente. Para que un defecto se considere vicio oculto, debe ser de gravedad, que disminuya el valor económico del bien transmitido, o lo haga inútil para su uso habitual, o de saberlo los compradores, no se hubiera adquirido.
Si el comprador puede demostrar que el vendedor actuó de mala fe, con engaño y ocultando el vicio oculto, será fácil reclamar su saneamiento. En cualquier caso, siempre se puede solicitar un informe pericial que determine el origen y causa de los vicios, defectos o daños de la cosa.
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Artículo 1484 Código Civil Español
El hecho de que el vendedor de un bien no conozca los defectos y vicios de la cosa transmitida no impide que existan vicios ocultos. Los compradores de un bien o cosa con vicios ocultos podrán solicitar la resolución del contrato de compraventa o reparación y saneamiento del vicio oculto. En cualquier caso, se podrá solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados, siempre que se puedan probar o acreditar.
El plazo estatal en España para reclamar por vicios ocultos es de 6 meses desde la compraventa o entrega del bien. Si por ejemplo compramos una vivienda de segunda mano, y posteriormente aparecen filtraciones y humedades por agua, deberemos reclamar lo antes posible. En cualquier caso, los vicios ocultos deben reclamarse dentro del plazo estatal de seis meses indicado. Ello, siempre que no sea aplicable otra ley que establezca un plazo para reclamar distinto.
Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
Artículo 1490 Código Civil Español
Según el lugar donde se realice y perfeccione la compraventa se aplicará preferentemente una legislación u otra. Esto será importante para determinar los plazos de prescripción de las acciones que permiten sanear los vicios ocultos. Es aconsejable asesorarse legalmente sobre la legislación estatal o autonómica aplicable a cada caso concreto.
Debemos tener en cuenta que en Catalunya, se aplicará preferentemente la legislación autonómica propia. En su defecto, y para los aspectos no regulados, se aplicará supletoriamente la legislación estatal. En este caso, el Código Civil Español.
La falta de conformidad y los remedios en Cataluña
En la comunidad autónoma de Catalunya, los vicios ocultos se denominan «falta de conformidad del bien al contrato«. Estos están regulados en el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya. En este caso, la legislación catalana nos especifica y detalla los criterios para entender que un bien sí que es conforme al contrato. También se regulan las presunciones de la falta de conformidad y las circunstancias de exoneración del vendedor.
Los requisitos para que un bien se considere conforme al contrato de transmisión o compraventa son:
- Que se entregue con las características, calidad y funciones acordadas
- Que se transmita con el envoltorio, accesorios y actualizaciones pactadas
- Que sea apto para los fines habituales a los que se destinan dichos bienes
- Que presente las cualidades, cantidades y demás características típicas
A nivel teórico viene a ser lo mismo que un vicio oculto estatal. Solamente cambian los plazos para reclamar, que son de 3 años por defecto. Si se trata de un bien ya reparado o sustituido por el vendedor, el plazo para reclamar se reduce a 1 año. De igual modo ocurre con los bienes de consumo de segunda mano.
Las acciones a ejercer por los perjudicados se conocen como «remedios«, y ofrecen varias opciones a los compradores y adquirentes, afectados y perjudicados por los vicios ocultos.
El vendedor responde de la falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del bien o de su completa instalación y se manifieste durante los tres años siguientes. […]
Artículo 621-23 Código Civil de Cataluña
La falta de conformidad manifestada en los 2 años posteriores a la compra se presume que ya existía al momento de la venta. En este caso deberá responder directamente el vendedor, salvo prueba en contra. En bienes de segunda mano u ocasión, la presunción de falta de conformidad en favor del comprador será de 1 año desde la transmisión.
Consulte información legal relacionada en el artículo «Reclamar al vecino daños por agua».
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