La cesión del contrato de opción de compra

Oportunidades y dificultades en la cesión de la opción de compra de inmuebles

Definición del contrato de opción

El contrato de opción es un acuerdo en el que una parte, denominada concedente o vendedor optatario, otorga a otra parte, denominada comprador optante, el derecho, pero no la obligación, de comprar un inmueble en un precio y condiciones previamente pactadas dentro de un período específico.

En los contratos de opción, el optante adquirente del derecho de opción paga al concedente y vendedor optatario un precio por conceder la opción de comprar el inmueble determinado, en el plazo y precios pactados. Si la opción no se ejerce en el plazo indicado, el optante pierde el precio inicial entregado, no generando compraventa alguna.

La opción de compra se considera un derecho personal que puede transformarse en un derecho real si se inscribe en el Registro de la Propiedad, proporcionando una mayor seguridad jurídica al optante.

Características de la opción de compra

Los elementos esenciales de un contrato de opción incluyen:

• Objeto de la opción de compra: delimitar y detallar el bien sobre el que se establece la opción.
• Precio o prima de la opción: La cuantía económica que el optante paga por tener el derecho de opción, salvo que la opción sea gratuita.
• Precio de compraventa: El valor final del inmueble si se ejerce la opción por el optante.
• Plazo de ejercicio: El tiempo durante el cual el optante puede decidir si ejercitará su derecho de compra.

Pese a que la opción no está regulada expresamente en el Código Civil, el propio Reglamento Hipotecario si la menciona, y la jurisprudencia actual la desarrolla como negocio jurídico y tipo de contrato atípico. La normativa reconoce el derecho de opción inmobiliaria y establece un plazo máximo de 4 años para ejercerla, caso de estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible […] Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años

Artículo 14 Reglamento Hipotecario

Pese a lo anterior, en Cataluña se ha regulado el derecho de opción, teniendo un plazo máximo prorrogable de 10 años, siendo los bienes sujetos a opción enajenables (ex. Arts. 568-8.1 y 568-9.1 CCCat).

Pueden consultar más información en «La opción de compra«.

Concepto de cesión de derechos

La cesión de derechos es la transmisión de la titularidad del derecho de opción de una persona a otra. Ésta permite que el cesionario (nuevo titular) pueda ejercer la opción de compra en lugar del cedente (anterior titular y comprador optante en la opción de compra) frente al concedente (vendedor optatario en la opción de compra).

La cesión de los derechos, antes de realizarse, debe permitirse previamente y plasmarse siempre por escrito. No puede cederse un derecho sin que tal cesión sea puesta en conocimiento a todas las partes que en origen están vinculadas con el contrato u objeto sobre el que aplica dicho derecho.

El que venda alzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se compongan, salvo en el caso de evicción del todo o de la mayor parte.

Artículo 1532 Código Civil Español

En función del negocio jurídico, será determinante que las partes originarias hayan previsto la opción de ceder el derecho para que efectivamente pueda ser cedido. De lo contrario, no estaría permitida cesión alguna.

Para que la cesión de un derecho real o sobre inmueble tenga efecto sobre terceros, deberá estar inscrita en un registro público. En estos casos, siempre es recomendable que el contrato de cesión u opción con derecho a cesión contemple la posibilidad de inscripción registral.

Cesión en contratos de opción inmobiliaria

Los contratos de opción de compra de inmuebles pueden contener la posibilidad de ser cedidos por el comprador optante a un tercero interesado. Este derecho de cesión debe estar regulado y permitido expresamente en el contrato de opción de compra original.

El derecho de cesión o pase en el contrato de opción en la compraventa de un inmueble es una figura jurídica que permite al optante y beneficiario de la opción transferir su derecho como cedente a un tercero cesionario antes de ejercer dicha opción.

Este mecanismo puede ser una herramienta estratégica para los inversores inmobiliarios y compradores que buscan flexibilidad en sus decisiones de adquisición.

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Artículo 1255 Código Civil Español

Estas cesiones o pases en la opción de compra buscan la posibilidad de obtener un beneficio puramente especulativo del comprador optante y a la vez cedente. Todo ello a costa del cesionario que se subroga en su posición, pero al precio acordado entre estos dos últimos.

La diferencia de precio entre el vendedor optatario y concedente y el finalmente cesionario como comprador optante constituye el beneficio del cedente intermediario que ejerce el pase o cesión. Esto siempre y cuando no se establezca directamente un precio por la cesión, manteniendo los precios de compra iniciales.

El riesgo de estas operaciones, al igual que el pase en la compraventa directa, es que el comprador optante puede no encontrar ningún tercero interesado en la cesión de la opción de compra.

Requisitos y formalidades para ceder el contrato

Si se cede a un tercero la opción de compra inmobiliaria, debe hacerse un contrato de cesión sobre la misma. Este debe vincular al cedente (como optante y comprador originario) y al cesionario (como nuevo optante y comprador final) respecto al vendedor inicial del inmueble (como optatario y concedente al permitir la cesión realizada).

Los derechos de opción son transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular.

Artículo 568-9.2 Código Civil de Cataluña

Para que la cesión sea válida, generalmente se requiere:

• Consentimiento del concedente: En muchos casos, el contrato de opción debe prever la posibilidad de cesión o requerir el consentimiento del vendedor inicial y concedente para que la cesión sea efectiva.
• Formalización escrita: La cesión debe documentarse por escrito, y es recomendable inscribirla en el Registro de la Propiedad para efectos de publicidad y oponibilidad a terceros.

[…] Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada

Artículo 1257 Código Civil Español

Es importante que se documente por escrito la cesión, y se indique el derecho real de opción de compra que se cede, detallando su objeto determinado y precio, así como la identidad de las partes que intervienen.

Derechos y obligaciones del cesionario optante

El cesionario, adquiere los mismos derechos y obligaciones que el cedente como como comprador optante tenía bajo el contrato de opción. Esto incluye el derecho a ejercer la opción de compra en los términos originalmente pactados con el vendedor optatario.

El optante no se obliga ni consiente la compraventa futura hasta el momento en que se ejerza la opción, dentro del plazo pactado.

Es importante tener claro que el futuro comprador, como optante, no se obliga a comprar salvo que ejercite la opción de compra, la cual le vinculará con la compraventa. Como precontrato, si no se ejerce la opción de compra no se genera ninguna obligación ni negocio jurídico. Ahora bien, en estos casos el optante que no ejerce la opción en el plazo acordado, pierde la prima o el precio inicialmente entregado.

Responsabilidad del cedente y cesionario

Por lo general, el cedente puede seguir siendo responsable solidariamente con el cesionario frente al concedente por el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de opción. Esto atiende a que el cedente puede hacer negocio con el cesionario en relación con el vendedor concedente. Por lo tanto, ambos compradores pueden llegar a responder por incumplimiento frente al vendedor.

Si bien es cierto que, el comprador inicial optante deja de ser comprador en el momento en que cede a un tercero el derecho de opción. Pese a ello, deberá asumir el riesgo de dicha cesión realizada, al ser un negocio jurídico dimanante de la opción de compra inicial. Esto implicará su responsabilidad solidaria con el tercero frente al vendedor inicial.

A resumidas cuentas, el vendedor es la única parte que, pese a tolerar la cesión de la opción de compra (como concedente), no es responsable de los incumplimientos del tercero cesionario frente al cedente (optante inicial).

Diferencias con la compraventa directa y pase

A diferencia de la compraventa directa, en la cesión de una opción de compra no se transfiere la propiedad del inmueble, sino el derecho a adquirir dicha propiedad en el futuro bajo condiciones específicas.

Normalmente en la venta directa, el comprador abona una paga y señal inicial o arras (penitenciales, penales o confirmatorias según se pacte) para asegurar la operación. Debemos destacar que, si no se especifica el tipo de paga y señal, se considerarán confirmatorias, las cuales obligan al vendedor a vender, y al comprador a comprar el objeto concreto por el precio determinado.

Tampoco puede confundirse la opción en la compra o la cesión o pase en la compraventa con la promesa de venta, donde ésta última, sí que obliga a las partes a perfeccionar en un futuro lo acordado en un presente.

Pueden consultar información relacionada en el artículo «El pase o cesión en la compraventa«.

Comparación con el derecho de tanteo y retracto

El derecho de cesión de una opción de compra es diferente al derecho de tanteo y retracto, que son derechos de adquisición preferente. La cesión implica la transmisión de un derecho de opción, mientras que el tanteo y el retracto implican la posibilidad de adquirir el inmueble en determinadas circunstancias, si fuera tal el interés de quien ejerce el tanteo.

Aquí ninguna parte se obliga inicialmente, salvo que se acepte la cesión o se ejerza el tanteo. Debemos tener en cuenta que quien tantea puede subrogarse en las mismas condiciones y precios pactados con el comprador.

En la cesión de la opción de compra, el cesionario se subroga en la posición del cedente cuanto, al objeto, pudiendo pactarse un precio superior de compra o directamente establecerse un precio o prima de cesión a pagar al cedente.

Distinción con el arrendamiento con opción de compra

La opción como derecho real y precontrato, puede operar tanto en una compra como en un arrendamiento. Según el caso, tendrá unas características y regulación distinta.

En ocasiones podemos encontrar contratos de alquiler o arrendamiento sobre bienes inmuebles que contemplan la posibilidad de optar por adquirir la propiedad del bien arrendado. Estos son los denominados contratos de arrendamiento con opción de compra.

En el arrendamiento la finalidad principal es la posesión del bien por el arrendatario a cambio del pago de una renta mensual. A su vez, se permite que el inquilino pueda decidir según las condiciones del contrato de alquiler, si decide o no comprar el inmueble que alquila, en el plazo y precio pactados.

Habitualmente suele acordarse que parte del precio abonado como rentas de alquiler pueda ser destinado como precio de compra si se ejerce la opción por el arrendatario en el plazo pactado.

---

Consulte las últimas noticias jurídicas de actualidad sobre Derecho Civil y Penal en el Blog.

Para mayor información contacte con su abogado en Barcelona especialista en Derecho Civil y experto en Derecho Penal. Pida cita previa en el bufete de abogados en Barcelona.

DELTELL ABOGADOS
C/Rosselló nº 42, 3º 4ª
CP08029 Barcelona
www.deltellabogados.com