Beneficios y riesgos de ceder el derecho inmobiliario de compra
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
Las arras o paga y señal en la compraventa a ceder
En cualquier compraventa de un inmueble, el comprador que pretende ceder su derecho de compra en favor de un tercero, debe previamente abonar las arras pactadas. A su vez, debe asegurarse que el vendedor o su legal representante le autoriza a realizar la cesión del derecho de compraventa.
Cuando hablamos de arras, pago a cuenta o paga y señal hacemos referencia al anticipo económico que abona el comprador al vendedor para asegurar la futura compraventa de aquello que se pretende adquirir.
A nivel legal, existen tres tipos de arras:
- Confirmatorias: Se aplican por defecto, y obligan a cumplir la compraventa.
- Penales: Obligan a cumplir y a su vez a indemnizar.
- Penitenciales: Quien incumple devuelve el doble del importe entregado.
En la compraventa de bienes inmuebles o viviendas, se emplean siempre las arras penitenciales. Éstas se abonan por el comprador como parte anticipada del precio de compraventa. Si finalmente no compra las pierde. Si el vendedor finalmente no vende en la fecha estipulada, las debe devolver al comprador que las entregó, por duplicado. Debemos tener en cuenta que un mero retraso en las fechas pactadas para formalizar la compraventa de un inmueble ante notario no suelen ser suficientes para resolver el contrato y perder las arras.
1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
3. En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda.
Artículo 621-8 del Código Civil de Catalunya
La finalidad de las arras en los contratos es la de asegurar que cada parte cumple con sus obligaciones. En caso de incumplimiento, se reclamará lo que corresponda según el tipo de arras que tengamos. Por ello es importante que toda paga y señal o pago a cuenta esté documentado por escrito.
Para más información sobre la paga y señal en la compraventa, pueden consultar el artículo «Recuperar la paga y señal en una compra» .
El «pase» o la cesión en la compraventa
En la cesión de un derecho, hay una parte que como cedente, transmite a otra parte como cesionario un derecho jurídico concreto. Cuando esta cesión se hace en una compraventa de un bien inmueble, se conoce como pase. El pase en la compraventa de un inmueble es una operación puramente especulativa. Quien «pasa» el contrato de compra a un tercero, con un precio pactado superior al inicial, se beneficia como intermediario entre vendedor y comprador final.
Y es que el vendedor queda obligado a vender por el precio inicial al primer comprador, al mediar arras penitenciales. De incumplir su obligación, el comprador inicial y cesionario del derecho de compraventa tendría derecho a reclamarlas por duplicado del vendedor. Inclusive podría solicitarse una indemnización por daños y perjuicios, en atención al lucro cesante, como beneficio del precio superior de la cesión al comprador final, que el cesionario y comprador inicial deja de obtener.
En ocasiones quien presenta una oferta de compra inicial de un inmueble, abonando las arras, no es quien finalmente lo adquiere y compra, sino que se cede el derecho de compra en favor de una tercera persona que se le subroga. Es en estas situaciones donde puede operar el «pase» o cesión de la compra. Este derecho de cesión debe ser consentido por la parte vendedora de manera expresa o tácita.
Normalmente se suele regular la cesión y pase de la compra en el contrato de arras entre vendedor y comprador, estableciendo algo tipo «El vendedor autoriza la cesión del derecho de compraventa del comprador en favor de un tercero«. O del estilo «El comprador se reserva el derecho de cesión de la compraventa en favor de un tercero que se le subrogue a la firma de la compraventa ante notario».
Cuando se formaliza un contrato de arras, el comprador interesado puede pactar por escrito que se reserva el derecho de cesión de la compraventa. Es decir, que la persona que inicialmente comparece como compradora puede designar a otra que se le subrogue. El cedente obtendrá un beneficio por la diferencia del precio de compra con el cesionario que se le subroga en la compraventa.
La operativa típica del pase inmobiliario o cesión de la compraventa es sencilla:
- El primer comprador paga unas arras penitenciales al vendedor del bien inmueble, acordando un buen precio de compra. Este acto debe hacerse por escrito.
- El vendedor consiente que el comprador ceda y «pase» el derecho de compra a un tercero.
- El primer comprador localiza otro comprador dispuesto a pagar un precio de compra superior por el inmueble. Ésta diferencia será el beneficio del comprador inicial y cedente del derecho de compra.
- El primer comprador cede y «pasa» su derecho de compra (cedente) en favor del segundo comprador (cesionario), a un precio superior, sin que el segundo abone arras (ya las abonó el primer comprador). Este acto debe documentarse.
- El vendedor formaliza la compraventa con el segundo comprador y cesionario del derecho de compra, que se subroga en el lugar del primer comprador como cedente, abonando el precio pactado con este último.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Artículo 1255 Código Civil Español
Esta operación normalmente se hace para que el primer comprador consiga un mejor precio de la compraventa con un segundo comprador que se subroga al primero. Esta diferencia de precio será el beneficio del primer comprador que habrá actuado como intermediario y cedente para con el segundo comprador y cesionario, siendo que el vendedor solamente percibe el precio inicial pactado con el comprador cesionario.
Los principales riesgos de la cesión y pase de la compraventa de un inmueble son:
- Que el comprador inicial y cedente no encuentre un tercero comprador cesionario dispuesto a pagar un precio superior, quedando obligado el primero a perfeccionar la compraventa en la fecha indicada, o a perder las arras.
- Que el tercero comprador cesionario, se salte al comprador inicial cedente que actuó como intermediario, pagando el precio del primer comprador con el vendedor. Ello se conoce como «puenteo en el pase«, por eliminar el comprador final al intermediario, buscando el contacto directo con el vendedor.
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