El precontrato de compraventa como opción o promesa
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La promesa de compraventa
Adquirir un bien mueble o inmueble puede hacerse de varias maneras. Habitualmente estamos acostumbrados a la compra directa mediante el pago del precio, o a la entrega de arras como paga y señal previa a la compra.
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio que pretende celebrar una determinada compra en el futuro. Para que sea válido el contrato debe formalizarse por escrito, determinando el bien futuro a comprar o vender, el precio pactado; regulando las condiciones o plazos de la futura compra, mostrando las partes su conformidad.
Cumplido o vencido el plazo o condición pactada en la de compraventa futura, cualquier parte podrá exigir que se cumpla la promesa y se firme y perfeccione el contrato definitivo de compraventa. Si una de las partes incumple, la otra le podrá solicitar la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios causados.
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.
Artículo 1451 Código Civil Español
Ahora bien, también podemos comprar un bien determinado mediante los precontratos de promesa u opción. La promesa de compraventa vincula y obliga ambas partes, compradora y vendedora. Normalmente se utiliza en situaciones que requieren que el comprador obtenga financiación previa. El precontrato de opción el futuro comprador actuará como optante y el futuro vendedor como concedente, quedando el vendedor cedente obligado a vender al optante comprador. Estos contratos permiten a las partes no obligarse desde un inicio a la compraventa, quedando esta agendada para un futuro.
Consulte información relacionada en el artículo «Recuperar la paga y señal en una compra«.
Diferencias con la opción
Como ya anticipamos, si bien toda opción hace referencia a una compra o venta futura, no es exactamente lo mismo que una promesa de compraventa:
- La opción permite asegurar al optante la posibilidad de comprar un bien determinado, a un precio fijo en un plazo de tiempo acordado por las partes, sin que esta, transcurrido el mismo, se obligue a comprar. En la opción el vendedor queda obligado a vender al optante si éste ejerce su opción.
- La promesa de compraventa obliga desde su inicio a las dos partes contratantes que prometen comprar o enajenar un bien a futuro. Si alguna incumple, la otra puede llegar a obligar a realizar lo pactado. Normalmente las partes suelen pactar arras o señal como garantía del cumplimiento.
A nivel estatal, la legislación prevé que el derecho de opción pueda inscribirse por voluntad de una de las partes ante el Registro de la Propiedad. De esta manera el precontrato de opción tendrá efecto frente a terceros. El reglamento hipotecario nos determina de manera general, cuanto, a la inscripción registral, que las opciones contractuales no pueden ejercerse en un plazo superior a 4 años.
Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
Artículo 14 del Reglamento Hipotecario
Tanto la promesa de compra como la opción son precontratos; es decir, que requieren la realización posterior de otro contrato de compraventa final que transmita el bien determinado por el precio acordado.
Puede consultar información relativa a la compraventa en el artículo «El pase o cesión en la compraventa«.
El precontrato de opción de compra
La opción de compra es un precontrato que debe identificar y detallar el bien que se pretende adquirir, las cargas y condiciones del mismo, así como el precio final de venta y el plazo máximo para optar a comprarlo. Es habitual que el optante y futuro comprador pague un precio por la opción al concedente y futuro vendedor. De esta manera el precontrato de opción quedará perfeccionado y el optante se asegurará poder comprar el bien en el plazo máximo indicado.
El plazo de prescripción estatal para ejercer acciones ante el incumplimiento de una opción es de 5 años, en relación con el artículo 1964 del Código Civil Español. No debe confundirse este plazo con el de caducidad de la opción, que será el plazo máximo pactado por las partes en el precontrato. En Cataluña el plazo máximo para ejercer la opción será de 10 años, según el artículo 568-8 CCCat.
Si por lo que fuera el optante como futuro comprador no adquiere el bien, pierde la opción y el precio entregado por la misma. Esto conlleva que el concedente quede liberado y pueda vender el bien a cualquier otra persona.
Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución, deben pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesión del bien
Artículo 568-12 Código Civil de Cataluña
A resumidas cuentas, en todo precontrato de opción el optante comprador debe pagar un precio o contraprestación por su opción, quedando el concedente obligado a vender si el primero ejerce la opción dentro del plazo pactado.
Si el concedente de la opción, como futuro vendedor, enajena la cosa o bien a un tercero, deberá indemnizar al optante en los daños y perjuicios causados por incumplimiento del precontrato de opción.
En cualquier caso siempre es aconsejable consultar con un abogado especialista en derecho civil para valorar cada situación y posibilidad legal.
El arrendamiento con opción de compra
En los arrendamientos la opción no se asimila a la compraventa. En estos casos los inquilinos pueden optar a comprar el inmueble que alquilan en un plazo máximo determinado. Si ejercen su opción, se realizará el correspondiente contrato de compraventa del inmueble. Si no se opta por la compra, seguirá el arrendamiento en las condiciones pactadas. Normalmente se pacta un porcentaje de la renta mensual que se destinará como pago previo a la compraventa del inmueble arrendado, caso de optar finalmente a su adquisición. De este modo, parte de las rentas abonadas por los arrendatarios servirá como si de una paga y señal se tratara para la futura compraventa.
El contrato de arrendamiento con opción de compra, no se basa como tal en un precontrato inicial de opción. Estos parten siempre de un contrato de arrendamiento que simplemente prevé la opción de que los arrendatarios puedan adquirir el inmueble del arrendador según unas condiciones, plazos y precios concretos en un período de tiempo determinado.
Cabe destacar que si el precontrato de opción recae sobre un bien inmueble puede inscribirse en el registro de la propiedad, si las partes pactaron y regularon esta posibilidad.
Puede consultar información relacionada en el artículo «La responsabilidad civil en la compraventa de un inmueble en Catalunya».
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