Se puede obligar a una comunidad de propietarios a realizar mejoras y nuevas instalaciones si son necesarias
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Obras e instalación de servicios de obligada realización en la comunidad de propietarios
Hoy en día existen instalaciones, innovaciones y servicios comunitarios que pueden ser de obligado cumplimiento en las comunidades de propietarios. Algunos de los más frecuentes son la instalación de rampas, barandillas y soportes para personas con movilidad reducida o con discapacidad; o la instalación de un ascensor en la finca o edificio. Tales servicios pueden considerarse necesarios de cara al derecho a la movilidad y accesibilidad universal.
El la comunidad autónoma de Cataluña, para dilucidar estas cuestiones, será de aplicación el Libro Quinto del Código Civil de Catalunya. En España, a nivel nacional, se aplicará por defecto la Ley de Propiedad Horizontal. En cualquier caso, siempre es recomendable consultar la legislación foral de cada comunidad para conocer la ley aplicable al caso concreto. De igual manera es recomendable estar al día de la jurisprudencia vigente cuanto a la interpretación y aplicación de las distintas normas legales. A su vez, se deben consultar siempre los estatutos de la comunidad de propietarios en cuestión y su reglamento interno.
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios […]:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior […] siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Artículo 10 Ley Propiedad Horizontal
La mejor manera de acordar tales reformas e instalaciones de servicios pasa por su adopción amistosa vía extrajudicial. Es decir, que la comunidad de propietarios pueda reunirse en junta ordinaria o extraordinaria y aprobar el acuerdo que permita llevar a cabo los servicios e innovaciones propuestos. Como toda decisión comunitaria, la misma debe someterse a votación de la junta de propietarios.
Para aquellos casos en que las mejoras o petición de servicios no se adopten por votación ni extrajudicialmente, las partes podrán reclamar vía judicial. Dará lo mismo si quienes lo solicitan de manera contenciosa son una minoría.
Para aquellos casos en que una minoría reclame la instalación de un servicio o realización de una obra necesaria, si se superan las 12 mensualidades de gastos comunitarios, deberán asumir los interesados el pago de la diferencia.
Pueden consultar información relacionada en el artículo «La reparación urgente de un elemento comunitario».
La adopción de acuerdos comunitarios para instalar mejoras y servicios necesarios
En Catalunya, los acuerdos para la instalación de servicios comunitarios necesarios o imprescindibles se adoptan por mayoría simple. Si tras la votación se acuerda no instalar, por ejemplo, un ascensor; la/s persona/s interesada/s podrán interponer la correspondiente demanda judicial.
Si por ejemplo lo que se solicita es la instalación de un ascensor en una finca que no dispone del mismo, pueden solicitarlo las siguientes personas:
- Propietarios o copropietarios de los inmuebles
- Mayores de 70 años
- Personas con discapacidad reconocida
Los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a qué hacen referencia las letras a) y b) del apartado 2, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
Artículo 553-25.5 Código Civil Catalunya
Caso distinto sería por ejemplo, si la mejora a instalar no es de índole comunitaria sino privada. Como por ejemplo, la instalación de un aire acondicionado privado en un domicilio particular. En estos casos ser requerirá, además de la previa autorización de la Administración y de la Comunidad de Propietarios; la de aquellos vecinos afectados de manera que no se limite ningún derecho, ni se causen daños o perjuicios. Cosa distinta sería la instalación de un aire acondicionado general para todo el edificio. En estos casos se considerará como un servicio y elemento comunitario.
Los gastos comunitarios que deriven de la instalación de mejoras o innovaciones necesarias serán siempre a cargo de todos los propietarios. Esto siempre que se haya acordado la obra o reforma por junta de propietarios. Ahora bien, si se decide la la realización de la instalación, obra o servicio por una autoridad judicial, será ésta quien determine la distribución de los importes a pagar.
A nivel estatal, las obras o instalación de mejoras necesarias para personas con movilidad reducida son obligatorias. Los acuerdos relativos a la instalación de un servicio o innovación a nivel comunitario se votarán y resolverán por mayoría de los vecinos propietarios que tenga la mayoría de cuotas. Los acuerdos que se obtengan serán obligatorios para todos los miembros de la comunidad de propietarios. Esto incluye la obligación de pago de las derramas pertinentes.
Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Artículo 17.2 Ley Propiedad Horizontal
La única manera de que el importe de la obra, servicio o instalación pueda superar las 12 mensualidades de gastos es que el acuerdo se adopte por mayoría. Caso contrario, si se insta a nivel particular o de una minoría de comuneros, éstos deben asumir el sobrecoste que exceda la anualidad del gasto de la comunidad de propietarios.
Demanda judicial contra la comunidad de propietarios solicitando la instalación de mejoras o servicios necesarios
Frente a cualquier falta de consenso o acuerdo vía extrajudicial, las partes interesadas siempre pueden acudir ante la jurisdicción civil. Es posible interponer una demanda judicial solicitando que se obligue a la comunidad de propietarios a instalar un servicio o mejora, o a realizar una obra. Para ello, deberemos aportar copia del requerimiento extrajudicial y/o acta comunitaria acreditando la negativa comunitaria a realizar la obra o instalación necesaria propuesta.
Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que hagan falta para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25-5, la autoridad judicial es quien fija el importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad
Artículo 553-30.3 Código Civil Catalunya
Obviamente, cuando hablamos de una instalación, mejora o servicio necesario, debemos probar y acreditar la necesidad real del mismo. Ya sea con informes oficiales sobre la discapacidad o problemas de movilidad personal de quien lo solicita, o con el correspondiente informe y dictamen pericial que puedan probar la necesidad de tales instalaciones y mejoras comunitarias.
Excepcionalmente, si las obras o servicios comunitarios a realizar fueran incompatibles con la distribución del edificio, o perjudicaran directamente a uno de los propietarios; no tendrán carácter obligatorio.
Para más información relacionada pueden consultar «Instalar un toldo en una comunidad de propietarios».
Podcast y vídeo: Obras y servicios obligatorios en la comunidad de propietarios
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