Los arrendamientos anteriores a 1985 tienen una regulación legal específica
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El arrendamiento de la vivienda
El arrendamiento es hoy en día el negocio jurídico más habitual para conseguir un domicilio habitual sin tener que comprarlo. Y es que con el pago de la renta mensual del alquiler, el arrendatario obtiene la posesión y uso exclusivo del inmueble arrendado. En estos casos, los propietarios ostentan únicamente la nuda propiedad del inmueble, sin el uso, hasta que no termine o se rescinda el alquiler vigente.
Hoy en dia, los arrendamientos destinados a vivienda habitual, inclusive los que tienen un uso distinto al de vivienda, se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa establece los derechos y obligaciones tanto de los arrendadores y propietarios como de los inquilinos y arrendatarios.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
Artículo 2.1 Ley de Arrendamientos Urbanos
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor en enero de 1995 y sigue vigente actualmente, con las oportunas revisiones y adecuaciones. Los arrendamientos anteriores a 1995 y posteriores a 1985 se regularon mediante el conocido como Decreto Boyer o Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, el cual ponía límites temporales al arrendamiento y regulaba las negociaciones entre las partes.
Finalmente, para aquellos contratos de alquiler entre 1964 y 1985 se regulaban por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este Decreto de renta antigua permitía el arrendamiento de por vida a los inquilinos de un inmueble.
El alquiler de una vivienda de renta antigua
El alquiler o arrendamiento de renta antigua es aquel celebrado en España entre los años 1964 y 1985, con motivo de otorgar una seguridad cuanto a la tenencia de un domicilio en el que residir, de cara a los arrendatarios de un inmueble. Estos arrendamientos eran de por vida en favor de los arrendatarios, pudiendo los hijos heredarlo tras el fallecimiento de los inquilinos. Estos alquileres contenían rentas a precios bajos, no siendo posible, a rasgos generales, su incremento en acorde a los cambios del mercado y del valor del dinero.
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.
Art. 57 Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Actualmente dichos arrendamientos son testimoniales y residuales, pero aún podemos encontrar algunos de ellos totalmente vigentes.
Hoy en día, la preocupación que generan estos arrendamientos en la actualidad es la dificultad que encuentran los propietarios de cara a resolver y rescindir el contrato; o la imposibilidad de poder percibir rentas por importes superiores, cuya cuantía esté a la orden del día.
Las únicas posibilidades legales que impedían que el arrendatario o inquilino prorrogaran indefinidamente el contrato de arrendamiento de renta antigua eran las siguientes:
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Art. 62 Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas […]
3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, […]
4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. […]
5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.
Salvo que tengamos una excepción a la prórroga del contrato de alquiler de renta antigua y su posterior resolución; estos arrendamientos deben seguir vigentes. Esto imposibilita en muchas ocasiones el hecho de poder vender el inmueble a buen precio. Quien adquiere una vivienda con arrendatarios incluidos, no suele pagar el mismo precio que quien la adquiere sin ocupantes y lista para entrar a vivir.
Los alquileres de renta antigua no permiten que los propietarios puedan subir el precio de las rentas que perciben de los inquilinos. Tampoco posibilitan adaptarlas al precio actual de mercado.
Podcast y vídeo: El alquiler de renta antigua
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