Cuando la vivienda arrendada resulta inhabitable por mala conservación, permite al inquilino no pagar la renta o rescindir el contrato
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De la misma manera que el arrendatario de un inmueble viene obligado al pago de una renta mensual a la propiedad, el arrendador y propietario queda obligado al mantenimiento del inmueble.
El mantenimiento debe ser siempre en favor de las condiciones de habitabilidad del mismo. Es decir, que el inmueble sea apto para constituir vivienda en condiciones seguras, saludables y conforme a la legislación vigente.
Si la vivienda arrendada no presenta las condiciones adecuadas de habitabilidad, seguridad o salubridad, deberá documentarse. En todas las situaciones debe tenerse prueba de cuanto se solicita o reclama, para que no pueda ser rechazado inicialmente. En algunas situaciones incluso se suele solicitar una prueba pericial que deje patente las condiciones de inhabitabilidad del inmueble.
Las condiciones de habitabilidad de un inmueble
Cuando un propietario de un bien inmueble, sea piso o casa, se oferta en alquiler, debe presentar buenas condiciones de habitabilidad. Ésto conlleva que el inmueble objeto de arrendamiento sirva para su uso como domicilio habitual de los inquilinos.
Si la vivienda arrendada se encuentra en mal estado de conservación, la propiedad deberá realizar las obras y mantenimientos oportunos.
Entre las distintas condiciones de habitabilidad exigibles, lo serán los siguientes:
- Que se permita el acceso al inmueble.
- No debe presentar filtraciones de agua o humedades.
- Debe tener cédula de habitabilidad.
- Que consten suministros de luz, agua y gas.
- Que la estructura de la vivienda no esté dañada.
- Deben respetarse los servicios y condiciones esenciales contratadas.
En aquellos arrendamientos que la vivienda conste de electrodomésticos, servicios o circunstancias especiales, se recomendará que las mismas se plasmen por escrito o se adjunten como anexo en el contrato. También pueden adjuntarse fotografías y detalles de conservación o pactos entre las partes en relación a las condiciones reales que presente el inmueble. Debe tenerse en cuenta que todos los documentos anexos o adjuntos al contrato de alquiler deben ir debidamente firmados y fechados.
Es frecuente que en el contrato de arrendamiento conste que los arrendatarios conocen el buen estado de la vivienda y el mismo es en acorde a las condiciones pactadas. La firma del contrato en estas condiciones debe realizarse solamente si se comprueba el buen estado del inmueble. De lo contrario, será difícil reclamar, al haber acreditado que el inmueble se entrega en perfecto estado, pudiendo ser su posterior mal estado causado por un mal uso de los inquilinos.
Opciones del arrendatario ante una vivienda en malas condiciones
Cuando el inmueble arrendado no se encuentra en condiciones de habitabilidad, el arrendatario puede solicitar al arrendador y propietario que cumpla con su obligación de conservación.
En cualquier caso, los arrendatarios deberán reclamar extrajudicialmente frente a la propiedad las malas condiciones de habitabilidad de la vivienda. Dicha reclamación debe hacerse de modo fehaciente y a ser posible bajo asistencia legal de un profesional especialista en arrendamientos y reclamaciones. En la reclamación extrajudicial se debe exponer y acreditar el mal estado de la vivienda y las reparaciones a solicitar o acciones a ejercer.
El inquilino, ante una situación de inhabitabilidad de su vivienda, puede optar por rescindir y resolver el contrato de arrendamiento.
Si el arrendatario de un inmueble que devenga inhabitable opta por suspender el contrato de arrendamiento, no deberá pagar ninguna mensualidad de renta. Ello conlleva que el arrendador proceda a hacer las obras oportunas que devuelvan a la vivienda las condiciones de habitabilidad que le son necesarias.
Si los arrendatarios se vieran obligados a marcharse temporalmente de la vivienda, podrán repercutir a la propiedad los gastos que se hayan visto obligados a soportar hasta su retorno al domicilio arrendado.
Si se optara por la resolución del contrato de alquiler, el arrendatario podrá finalizar su contrato sin que el arrendador pueda solicitar pago o indemnización alguna a los inquilinos.
En cualquier caso, se suspenda o resuelva el contrato, los inquilinos podrán solicitar a la propiedad una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Debemos tener en cuenta que los daños deben acreditarse y documentarse por la parte que los solicita. De lo contrario los mismos no serán exigibles.
Regulación legal
Los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda se encuentran regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se regulan los deberes y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario o inquilino.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Artículo 21 Ley de Arrendamientos Urbanos
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Artículo 26 Ley de Arrendamientos Urbanos
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Artículo 27 Ley de Arrendamientos Urbanos
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