Consecuencias legales cuando el cliente o promotor no pagan a la constructora o arquitectos
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
El impago del precio en una obra de construcción o reforma
Cuando una persona encarga directamente una obra de construcción o reforma suele actuar como auto promotor de su obra. El cliente y propietario del inmueble a reformar o construir, actuará como mero consumidor y comitente, siendo su principal obligación para con los agentes de la edificación o profesionales actuantes (contratistas), el pago de la obra encargada.
Es importante que la empresa constructora disponga de un contrato de ejecución de obra con el cliente. En este contrato se establecerá el tipo de obra encargada (obra a precio alzado o por ajuste; u obra por pieza o unidad de medida), así como el precio pactado según presupuesto y calendario de pagos.
Como las obras obligan a un resultado pactado (no es una mera obligación de medios), las mismas suelen pagarse según el porcentaje de avance y construcción, debidamente certificados. La falta de pago de lo realizado, pactado o construido por parte del cliente, promotor o comitente puede conllevar la resolución contractual del contrato de arrendamiento o ejecución de obras. Debemos tener en cuenta que la constructora tiene derecho a no seguir con la obra si el cliente no paga. Además, obviamente, de poder reclamar los correspondientes daños y perjuicios que se hubieran generado por dicho incumplimiento contractual.
La excepción de cumplimiento contractual
Si la propiedad y cliente impaga la obra o uno de sus pagos en primer lugar, no puede pretender alegar en su defensa, que la constructora incumple al no seguir la obra o reforma en segundo lugar. En estas situaciones se aplica la llamada excepción de cumplimiento contractual o «exceptio non adimpleti contractus«. Esta figura viene desarrollada por la jurisprudencia, pese aparecer en algún que otro precepto legal.
Esta excepción contractual se caracteriza por evitar que quien previamente incumple lo que le corresponde pueda exigir legalmente a la otra parte el cumplimiento de lo recíproco.
[…] En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.
Artículo 1100 Código Civil Español
Si un cliente no paga el precio de una obra de construcción o reforma, no puede pretender que se siga construyendo o trabajando a nivel profesional.
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe
Artículo 1124 Código Civil Español
Partidas extras añadidas al presupuesto de la obra de construcción o reforma
Las obras por ajuste o precio alzado se ciñen a las mediciones hechas sobre plano, quedando el precio de la obra plasmado en un presupuesto vinculante entre las partes. Por defecto, en estos casos rige el principio de invariabilidad del precio. Esto supone que el precio es cerrado y no se puede alterar por el contratista. Ello incluso si aumenta el precio de los salarios o de los materiales de la obra. Esto no puede extenderse a los añadidos extras que el cliente y comitente realicen posteriormente al encargo.
Por defecto, todos los extras que un cliente, promotor o comitente de una obra soliciten, debe presupuestarse y contratarse a parte del contrato y presupuesto principal de las obras. Si las partes añaden extras a la obra sin pactar nada más, podría llegar a entenderse que los mismos se realizarán con las mismas condiciones de la obra de construcción o reforma principal.
Si en una obra se solicitan trabajos extras, deben documentarse por escrito. Es necesario que los clientes y promotores firmen los presupuestos de las partidas extras solicitadas.
En los casos donde la obra principal contiene un precio blindado de material por unidad de medida, no aplicará a demás presupuestos de extras que se expidan. Debemos tener en cuenta que, salvo pacto en contra, un presupuesto posterior de extras no está vinculado al contrato de obras inicial. Esto conllevará que el precio de los extras y añadidos pueda ser superior al precio principal de la obra acordada.
Si existe controversia o falta de acuerdo sobre partidas añadidas y precios; las partes siempre pueden remitirse a seguir con la obra inicialmente acordada.
Caso distinto serán las discrepancias o reclamaciones relativas a la calidad de los resultados y acabados de la obra de construcción o reforma.
Pueden consultar más información en el artículo «Reajuste del precio en la obra de construcción«
La terminación de la obra y pago final del precio
Todo profesional de la construcción tiene derecho al cobro de los trabajos realizados. Normalmente, según contrato de obra, suele pactarse el último de los pagos al terminar la misma. Si las partes discrepan de la terminación y finalización o no de la obra, puede generar problemas. Esto en ocasiones deriva a incumplimientos contractuales. Ya sea porque la propiedad no paga el último pago, por entender que la obra no ha terminado. O porque el constructor o reformista no sigue la obra por entenderla terminada correctamente.
La esencia de un contrato de arrendamiento de obra recae en la bilateralidad del mismo: El arrendatario o comitente debe pagar un precio cierto, y el arrendador o contratista realizar la obra pactada.
Una obra de construcción o reforma obliga a obtener un resultado concreto, sin que valga cualquiera. Por ello, el pago final de la obra debe realizarse y solicitarse cuando la misma está correctamente terminada y ejecutada. Sin presentar defectos de calidad, cantidad, ejecución, daños en acabados, etc.
Reparación de errores y deficiencias de una obra
En caso de discrepancia sobre la terminación o no de una obra de construcción o reforma, es recomendable mandar peritar y certificar la por un tercero, a nivel profesional. Con esto podremos acreditar si la calidad, cantidad y terminación de los trabajos realizados es acorde a lo encargado y pactado o no. El perito ingeniero o arquitecto, informará y documentará de manera fehaciente la obra concreta. Aquí veremos si se han cometido errores o defectos que deban repararse previamente para dar por terminada la obra.
Si se determina o prueba que la obra está terminada de manera correcta, el constructor puede exigir el pago total de los trabajos realizados. Si por contra se concluye pericialmente que la obra es deficiente o no está terminada, el cliente no vendrá obligado al pago final hasta que el constructor no la termine.
Debemos tener en cuenta que ante un incumplimiento contractual las partes pueden optar por no continuar las obras y reclamar una indemnización por daños y perjuicios de la totalidad. Esto incluye el daño emergente (daños económicos directamente causados) y el lucro cesante (lo dejado de ganar o percibir).
Si vía extrajudicial no se consigue mediar en el asunto o llegar a un acuerdo, las partes solamente podrán interponer la correspondiente demanda civil por incumplimiento contractual y responsabilidad civil de obras y reformas. Aquí será un juez/a quien decida si la obra está terminada y debe pagarse en su totalidad o no. En cualquier caso, las partes deberán acreditar y probar todas sus pretensiones y alegaciones.
Para más información pueden consultar el artículo «Problemas en obras y reformas«.
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