Cómo arrendar un inmueble por tiempo limitado y en uso distinto a vivienda
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
El arrendamiento de temporada
El alquiler de temporada se utiliza principalmente para ceder temporalmente un inmueble, con fines vacacionales. O si más no, sin destinarse a vivienda habitual. De ahí su nombre. En general, se refiere a contratos de corta duración, que pueden abarcar desde unos días hasta varios meses.
Este tipo de arrendamiento suele ser común en zonas turísticas o lugares muy solicitados durante determinadas épocas del año, como destinos de playa, complejos universitarios o de estudiantes, o áreas con eventos y fiestas populares. Los arrendadores (propietarios) ofrecen sus propiedades para ser alquiladas por períodos limitados, generalmente coincidiendo con las temporadas de alta demanda.
Las condiciones concretas del arrendamiento de temporada se establecerán por contrato de alquiler. Aquí se determinará su duración, precio, servicios incluidos y responsabilidades de las partes. Debemos tener en cuenta que estos contratos no tienen la misma regulación legal que los arrendamientos de vivienda habitual o a largo plazo.
Las principales características del arrendamiento de temporada son:
- Duración limitada. El contrato se establece para un periodo específico y acordado entre ambas partes, generalmente relacionado con temporadas turísticas o eventos específicos.
- Uso vacacional o temporal. El inmueble se alquila con fines vacacionales o de temporada. Ello implica que el inquilino lo utilizará solamente como residencia temporal durante su estancia.
- Precios variables. Los precios de los alquileres de temporada suelen ser flexibles y pueden variar según la temporada, la demanda y la duración del contrato.
- Amueblado y equipado. Habitualmente las propiedades ofrecidas en arrendamiento de temporada vienen amuebladas y equipadas con los elementos necesarios para una estancia temporal. Esto permite al inquilino despreocuparse por la provisión de muebles o utensilios.
Sobre el alquiler de temporada de inmuebles y habitaciones se pronunciaba el medio «elDiario.es«:
«La gran demanda genera un terreno fértil para los propietarios, que pueden multiplicar sus ingresos si fragmentan los pisos, a lo que hay que sumar que la unidad mínima del mercado inmobiliario ha quedado al margen de la regulación de la nueva ley de vivienda.» […]
[…] «Los cuartos en pisos compartidos se han perfilado durante décadas como la alternativa de quien no tiene ingresos suficientes para acceder a una vivienda entera.» […]
«Estos alquileres están sujetos al Código Civil; se conciben como un acuerdo entre dos partes y no se han incorporado a la nueva ley de vivienda.» […]
elDiario.es, Sofía Pérez Mendoza, Raúl Sánchez, Victòria Oliveres (23/10/2023) «Compartir piso ya no es un salvavidas: una de cada tres habitaciones en España cuesta más de 400 euros al mes»
Regulación legal del arrendamiento de temporada
En España, el arrendamiento de temporada está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece las condiciones de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Es decir, que el inmueble no se destina de manera permanente a vivienda habitual.
Así pues, la Ley de Arrendamientos Urbanos regulará a nivel estatal, tanto el arrendamiento de vivienda habitual, como el alquiler para uso distinto de vivienda (local comercial, oficina, alquiler de temporada, …).
Legalmente tenemos bien diferenciados ambos tipos de arrendamientos:
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Artículo 2.1 Ley Arrendamientos Urbanos
Estos arrendamientos de temporada no tienen una duración mínima ni máxima. Ésta dependerá siempre de los acuerdos entre las partes, debiendo establecer fecha de entrada y de salida. De todos modos, si se establece un período de arrendamiento de días o semanas, podría considerarse un alquiler turístico. Por otro lado, si el mismo dura más de un año, puede llegar a considerarse arrendamiento de vivienda habitual.
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Artículo 3.1 y 3.2 Ley Arrendamientos Urbanos
Estos arrendamientos de temporada pueden ser aplicables no solamente a períodos vacacionales, sino, por ejemplo, a estancias universitarias para estudiantes, trabajos temporales con desplazamiento, etc.
[…] los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Artículo 4.3 Ley Arrendamientos Urbanos
Debemos tener presente que los arrendamientos o alquileres de uso turístico no están regulados por la LAU, y requieren licencias de actividad turística que expiden los ayuntamientos. La duración máxima del alquiler turístico suele ser de un mes. El cualquier caso los arrendamientos turísticos se hacen a días o semanas, e incluyen otros servicios (limpieza, comida, ajuar, etc.)
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: […]
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Artículo 5.e) Ley Arrendamientos Urbanos
En cualquier caso deberemos cerciorarnos de la existencia de normativas autonómicas y locales aplicables a cada caso concreto en materia de vivienda.
Diferencias entre alquiler de temporada, arrendamiento turístico y alquiler de vivienda habitual
El arrendamiento de temporada, el alquiler turístico y el arrendamiento de vivienda habitual presentan diferencias significativas.
El alquiler de temporada no puede ser indefinido ni permanente, tiene que tener fecha de entrada y salida del arrendatario, y arrendarse por más de un mes. Por contra, si es alquiler turístico, los plazos de arriendo serán de días. En los alquileres de vivienda habitual, se arrendará el inmueble por varios años.
Cuanto, a la regulación legal, los arrendamientos de temporada (uso distinto al de vivienda) se regulan por los pactos entre las partes, por la LAU y por el Código Civil. El arrendamiento turístico se regula como actividad económica sujeta a licencia municipal y normativa autonómica y local de cada ayuntamiento.
Respecto a las fianzas, por ejemplo, los inquilinos en los alquileres de vivienda habitual deberán depositar una mensualidad de renta. En arrendamientos de uso distinto al de vivienda o de temporada, será de dos mensualidades de renta. En los arrendamientos turísticos, la fianza vendrá determinada por el establecimiento turístico y/o normativa sectorial, por no existir la mensualidad de renta como tal.
Actualmente muchos arrendamientos o alquileres se regulan de manera errónea, o aplican condiciones que corresponden a otras tipologías de contratos. Esto puede generar problemas legales cuanto a obligaciones y derechos de las partes, entre otros.
Como se ha comentado en varios medios informativos de actualidad, mencionamos a título de ejemplo la siguiente notícia de elDiario.es:
«Es un tema que quedó pendiente en la Ley de Vivienda: el alquiler por temporada. Contratos que duran menos de 12 meses o con fechas cerradas “de entrada y salida”, como si en lugar de una casa en la que vivir se tratase de un hotel. Una vía alternativa para colocar pisos en el mercado del alquiler […]»
elDiario.es, Cristina G. Bolinches, (18/06/2023) «El alquiler por temporada: la trampa para esquivar la Ley de vivienda con precios hasta un 35% más caros».
Consulte más información relacionada en el artículo «Alquiler y seguro de responsabilidad civil«.
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