Derechos preferentes en las transmisiones de bienes inmuebles y sus implicaciones legales
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
Introducción al derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto es un mecanismo legal que permite a ciertas personas tener prioridad para adquirir un bien antes de que sea vendido a otra persona. Quien ejerce el derecho de tanteo y retracto puede adquirir el bien u objeto en las mismas condiciones de venta que tenía el propietario y vendedor con el comprador interesado en su adquisición.
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Este sistema está diseñado para proteger intereses específicos, como los de un inquilino que desea comprar la vivienda que ocupa o los de un copropietario que quiere mantener el control sobre una propiedad compartida.
En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma […]
Estos derechos garantizan que quienes tienen un vínculo previo con el bien puedan optar a su compra en las mismas condiciones a las ofrecidas a otro comprador ajeno.
Características del derecho de tanteo y retracto
El tanteo otorga al titular el derecho a adquirir un bien con preferencia, antes de que sea vendido a un tercero. Para ello, el propietario debe notificar previamente las condiciones de la venta al titular del tanteo, quien podrá decidir si ejercita o no su derecho.
Los derechos de tanteo, en defecto de pacto, solo pueden ejercerse respecto a la primera transmisión onerosa
[…]Se entiende que el ejercicio del derecho de tanteo, si no se ha fijado su plazo, caduca en el plazo de dos meses a contar del día siguiente al día en que se notifican fehacientemente el acuerdo de transmisión entre el propietario o propietaria del bien y una tercera persona y sus condiciones
Características principales del tanteo
- Momento de ejercicio: Se ejerce antes de que se formalice la venta.
- Condiciones: El titular del tanteo debe aceptar las mismas condiciones ofrecidas al posible comprador externo.
- Finalidad: Evitar que un bien salga del entorno de los poseedores o copropietarios iniciales.
- Plazo: Se dispone de un plazo de 2 meses para ejercitar el tanteo o compra preferente.
En cambio, el retracto permite al titular adquirir el bien después de que la venta ya se haya producido, en las mismas condiciones pactadas con el comprador.
El derecho de retracto debe ejercerse en un plazo igual al pactado para el ejercicio del derecho de tanteo o, si no se ha pactado ninguno, en un plazo de tres meses, en ambos casos contados desde la fecha en que se inscribe en el Registro de la Propiedad o en que se tiene conocimiento de la enajenación
Características principales del retracto:
- Momento de ejercicio: Se activa tras la transmisión, dentro de un plazo estipulado desde que el titular tuvo conocimiento de la venta.
- Condiciones: El titular del retracto debe igualar las condiciones del contrato entre el vendedor y el comprador inicial.
- Finalidad: Garantizar que el bien pueda ser recuperado por quien tiene un interés legítimo, incluso tras la transmisión.
- Plazo limitado: Es necesario actuar con rapidez, ya que se establece un plazo de 3 meses.
Así pues, mientras el tanteo tiene un carácter preventivo al anticiparse a la transmisión, el retracto actúa de forma correctiva, ofreciendo una solución posterior a la operación de venta ya realizada.
Consecuencias de la adquisición preferente o retroactiva
Cuando una persona ejercita el tanteo o retracto sobre un bien concreto, la transmisión pactada entre el vendedor y un tercero queda alterada. En estas situaciones el comprador original pierde su posición en la relación contractual, siendo sustituido por el titular del tanteo o retracto.
Estos derechos garantizan la protección de derechos de personas con intereses legítimos sobre el bien. En los arrendamientos, la adquisición preferente o retroactiva permite a los inquilinos la posibilidad de adquirir el inmueble previamente arrendado. En inmuebles en copropiedad, la prioridad de compra evita que entren personas ajenas o extrañas a formar parte de la comunidad de bienes.
El medio informativo Público destacaba la noticia sobre la aplicación del derecho de tanteo en el contexto de las transmisiones inmobiliarias, subrayando su impacto social y jurídico:
«El Alto Tribunal confirma la sentencia de la Audiencia Nacional, que ya reconocía el derecho de tanteo de los inquilinos. El fondo buitre ya ha anunciado que recurrirá el fallo al considerar que hay un error de interpretación de las escrituras.»
[…] «Los magistrados del Tribunal Supremo reconocen el derecho de retracto de los inquilinos de las viviendas al confirmar una demanda interpuesta en 2019 en la Audiencia Nacional a Fidere, la sociedad a través de la cual Blackstone compró las viviendas.»
Público/Europa Press (15/12/2024) «El Supremo obliga a Blackstone a vender los pisos sociales al mismo precio que se los compró a Ana Botella en 2013»
Diferencias con la opción de compra
A primera vista, la opción de compra puede parecer similar al tanteo y retracto, ya que también concede un derecho preferente sobre un bien, sujeto en ambos casos a un plazo máximo de 10 años.
La opción de compra es un derecho real, pactado por escrito, que surge del acuerdo entre las partes donde un futuro comprador optante desea adquirir un bien a cambio de un precio fijo en un plazo determinado, quedando el vendedor como titular obligado a la venta si se opta por ella. Por contra, los derechos de tanteo y retracto se imponen por ley sin necesidad de pacto expreso, para garantizar la protección de ciertos intereses legítimos previos a la transmisión de un bien. Los plazos de estos derechos los determina el momento de la venta: tanteo si la venta aún no ha terminado y retracto y ésta ya se perfeccionó.
Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución, deben pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesión del bien
Otra diferencia la encontramos en que la opción en una adquisición necesita el consentimiento y voluntad del comprador como optante, mientras que la adquisición preferente y retroactiva dependen de que el titular del derecho la ejerza. Lo mismo ocurre en la cesión de la opción de compra, donde solamente se transfiere a un tercero el derecho de decidir si adquiere un bien, dentro de los términos y plazos pactados.
Pueden consultar más información en «La opción de compra» y «La cesión del contrato de opción de compra«.
Divergencia con el pase en la compraventa
Tampoco puede confundirse el derecho de adquisición preferente o retroactiva con el acuerdo privado de pase en las compraventas, que ocurre con antelación a la transmisión de un bien, y depende del pacto entre las partes. El pase permite a un comprador ceder su posición contractual a un tercero antes de que se complete la operación de compra. El cedente obtendrá un beneficio como intermediario en la operación si finalmente se perfecciona la compra entre vendedor y cesionario.
A diferencia del pase en la compraventa, los derechos reales de tanteo y retracto se imponen por ley para proteger intereses de los de un copropietarios, o arrendatarios, entre otros. Estos derechos no dependen de un acuerdo entre las partes, sino que surgen de manera automática según lo previsto legalmente.
Consulte información relacionada en el artículo «El pase o cesión en la compraventa«.
Distinciones con el usufructo
El usufructo, aunque también es un derecho real, se diferencia del tanteo y retracto en su propósito, duración y relación con la titularidad del bien. Mientras que un derecho de usufructo permite usar y disfrutar un bien sin cambiar su titularidad; el tanteo y retracto buscan transferir y adquirir la propiedad al titular del derecho.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa
Debemos tener en cuenta que una persona usufructuaria de un bien puede beneficiarse del tanteo o retracto si su disfrute del bien depende de mantenerlo.
El tanteo se ejerce antes de la venta y el retracto después, buscando transferir la titularidad al titular del derecho. Así pues, el usufructo concede uso y disfrute, mientras que el tanteo y retracto permiten la adquisición del bien.
Conclusiones sobre el tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto es un instrumento jurídico diseñado para garantizar la protección de derechos legítimos en la transmisión de bienes.
El medio elDiario.es explicaba cómo el derecho de adquisición preferente o tanteo se aplicó en la valoración de viviendas en el centro de Madrid, permitiendo intervenir en operaciones de compraventa antes de su cierre con grandes fondos:
«Cuando se enteraron de la venta a precio de saldo de las viviendas públicas por parte de Ana Botella al fondo buitre muchas familias iniciaron dos procesos: la reclamación del derecho de retracto y una batalla contra los intentos de desahucio.»
Las diferencias con figuras como la opción de compra y el usufructo destacan la importancia de estos derechos como herramientas de retroacción en la adquisición de bienes inmuebles. Podemos afirmar que la existencia del tanteo y retracto subraya el equilibrio entre la libre transmisión de bienes y la protección de intereses legales previos.
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