El Real Decreto-Ley 21/18 de 14 de diciembre no ha obtenido finalmente el soporte parlamentario necesario, siendo de aplicación la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, al no haber recibido el soporte necesario ante el Congreso de los Diputados.
Garantías económicas y gastos de formalización de contrato del alquiler
Mediante el Real Decreto.-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), entre otras cosas, han cambiado los plazos de duración mínima del contrato de alquiler de vivienda, así como las garantías económicas accesorias a la fianza y los gastos de formalización y gestión del contrato de arrendamiento.
En primer lugar, la duración de un contrato de alquiler de vivienda tendrá el plazo que libremente pacten las partes contratantes. Si no se establece ningún tipo de plazo de duración en el arrendamiento, se entenderá que el mismo es anual.
Ahora bien, si el plazo pactado resulta ser inferior a cinco años (si el arrendador propietario es persona física) o a siete años (si el arrendador propietario es persona jurídica), en el momento de finalización del contrato, al vencimiento del plazo pactado, el contrato de arrendamiento se prorrogará y extenderá hasta cinco o siete años respectivamente, en función del tipo de arrendador, ya sea persona física o jurídica. Ello será así siempre que el arrendatario o inquilino no manifieste al arrendador propietario del inmueble, con treinta días de antelación a la finalización de arrendamiento, la voluntad de no renovar dicho contrato.
En el supuesto de que la propiedad necesite el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado (padres, hijos), cónyuge o adopción; no procederá la prórroga del contrato, siendo su duración mínima obligatoria de un año. Dicha comunicación de necesidad de vivienda deberá comunicarse con dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.
Una vez el contrato de arrendamiento ha llegado a su finalización, o en caso de haber sido prorrogado, a la finalización de sus respectivas prórrogas, sin que ninguna de las partes contratantes haya comunicado su voluntad de no renovarlo con un plazo de treinta días de antelación, el contrato se prorrogará automáticamente durante un nuevo plazo de tres años. Ello recibe el nombre de prórroga del contrato y/o tácita reconducción del contrato de arrendamiento, y supone un nuevo contrato de alquiler formado por las presuntas voluntades de arrendador y arrendatario al no solicitar éstos el desalojo de la vivienda o la no renovación del contrato, respectivamente.
Entre otras modificaciones, también se ha optado por la limitación de las garantías adicionales a la fianza (depósito dinerario), que no podrán exceder de dos mensualidades de renta; y se ha establecido que los gastos de formalización del contrato y gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador propietario de la vivienda.
Legalmente podemos remitirnos a los artículos 9, 10, 20 y 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y al artículo 1566 del Código Civil.
Puede consultar información relacionada en el artículo «La fianza en el alquiler«.
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