La rentabilidad de vender sin recibir dinero a cambio
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
Introducción a la permuta como negocio jurídico
Tradicionalmente la mayoría de negocios se han basado en la entrega de bienes, derechos o servicios a cambio del pago de un precio o importe acordado. Esto no ocurre con la permuta, ya que se basa en una figura jurídica alternativa a la compraventa, donde se intercambian bienes o derechos, quedando el dinero fuera de la transacción.
La permuta es un negocio que tiene sus raíces en los primeros intercambios comerciales de la humanidad, cuando la moneda aún no existía y se operaba con el trueque o intercambio de un producto o servicio por otro. Actualmente, este negocio jurídico suele utilizarse en operaciones inmobiliarias donde una parte se obliga a dar una propiedad para recibir otra distinta.
Por ejemplo, el propietario de un terreno entrega el mismo en permuta a un constructor, a cambio de quedarse con uno de los inmuebles futuros a construir sobre el terreno entregado. El propietario del bien inmueble no recibe un precio a cambio de la entrega del bien inicial; y el adquirente tampoco debe pagar importe alguno, quedando obligado a la entrega de un determinado bien.
Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.
El contrato de cesión de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que conlleve la facultad de edificar, a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la rehabilitación, requiere, en el momento de su formalización, que se identifiquen necesariamente las viviendas, los locales o las demás edificaciones y que se haga su descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios
Diferencias entre permuta y compraventa
La compraventa y la permuta son negocios que implican siempre una transacción, donde se intercambian bienes o derechos. Pese a ello son operaciones con características muy distintas:
- La compraventa tiene como contraprestación principal el dinero como precio por la adquisición del bien. Por contra la permuta se caracteriza por un intercambio mutuo de bienes, sin que se pague con un precio. Debemos tener presente que puede complementarse la permuta con la entrega junto al bien o derecho, de una cantidad económica. En estos casos hablaremos de permuta mixta, precisamente por incluir un pago económico en la transacción.
- La permuta tributa por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y suele conllevar complejas negociaciones para procurar la equivalencia del valor de los bienes que se intercambian, mientras que la venta simple tributa con IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o ITP, y suele ser una operación estándar, salvo que incluya otras operaciones complejas como el pase en la compraventa.
- En las operaciones de compra el vendedor debe garantizar la conformidad del bien y responder por los vicios ocultos. En cambio, en las permutas o intercambios ambas partes asumen tales responsabilidades de manera recíproca.
Estas diferencias hacen que ambos negocios deban ser valorados minuciosamente para su aplicación en cada caso concreto, ponderando las ventajas e inconvenientes.
Pueden consultar información relacionada en el artículo «El pase o cesión en la compraventa«.
Elementos esenciales de la permuta
Para que un contrato de permuta sea válido, debe cumplir con ciertos requisitos base:
- Consentimiento: Ambas deben manifestar su acuerdo de manera libre y consciente. En este sentido, la permuta es un contrato bilateral y consensual.
- Objeto: Los bienes o derechos intercambiados deben ser determinados o determinables, lícitos y estar dentro del comercio. Esto incluye bienes muebles, inmuebles o incluso derechos reales.
- Causa del contrato: La causa es lo que se entrega a cambio, el intercambio mismo; es decir, la intención de las partes de transferir bienes de manera recíproca.
- Capacidad: Los contratantes deben tener capacidad legal para obligarse y para poder disponer de los bienes objeto de la permuta.
Un ejemplo habitual ocurre en la permuta inmobiliaria, donde los propietarios intercambian inmuebles. Esta práctica es especialmente común en el ámbito rural o en el mercado de viviendas vacacionales.
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
La permuta es el contrato por el que cada parte se obliga a entregar a la otra un bien conforme al contrato y a transmitir la titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los demás derechos patrimoniales, según su naturaleza.
Formalización y validez del contrato de permuta
Para que una permuta tenga validez formal debemos determinar sobre qué tipo de bien se hace la transacción.
- Trueque de bienes muebles: puede realizarse de forma verbal o escrita, aunque siempre es recomendable documentarla por escrito para evitar controversias.
- Canje de bienes inmuebles: exige escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto es crucial para garantizar la seguridad jurídica de la transacción y su validez frente a terceros.
- Intercambio de derechos: en función del derecho concreto que se transmita, deberemos respetar los requisitos específicos establecidos por las leyes aplicables al mismo.
Una vez determinamos cuáles serán los objetos del intercambio, debemos plasmarlo todo por escrito. Es importante identificar las partes que intervienen en el contrato, detallar los bienes o derechos objeto del trueque, así como su valoración. Siempre es recomendable negociar pactos sobre causas y consecuencias ante incumplimientos, falta de conformidad del bien, saneamiento por vicios y vías de resolución de conflictos. Si la permuta versa sobre bienes inmuebles, por ejemplo, deberá formalizarse en escritura pública notarial. Si versa sobre un bien mueble, o según qué tipo de derecho, bastará un contrato privado.
Debemos tener en cuenta que la permuta se regirá por el contrato realizado por las partes de manera privada o en escritura pública, así como por la legislación autonómica y estatal reguladora de la permuta. En su defecto, se le aplicará la regulación de las normas relativas a la compraventa que no fueran incompatibles.
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario
Las normas de la compraventa se aplican a la permuta en lo que sean compatibles, y cada parte se considera comprador respecto a los bienes que debe recibir y vendedor respecto a los bienes que debe entregar.
Un mal contrato de permuta o la falta de formalización adecuada puede llegar a invalidar el negocio en un momento posterior, si alguna de las partes lo impugna vía judicial.
Ventajas y desventajas de la permuta frente a la compraventa
Como otras tantas figuras legales, la permuta tiene pros y contras destacables.
Su principal beneficio es la flexibilidad que permite en las transacciones, al no ser necesario disponer de dinero. Esto es un aspecto a considerar en época de crisis económicas. También suele ser un negocio totalmente personalizado entre las partes, donde intervienen menos intermediarios financieros.
Por otro lado, las permutas presentan ciertas limitaciones cuanto a la determinación del valor y la equivalencia de los bienes objeto de canje o disputa. Para estos casos normalmente suelen solicitarse tasaciones económicas y/o periciales sobre los bienes. También conllevan mayor riesgo de tener defectos ocultos o cargas no reveladas, ya que ambas partes asumen a la vez este riesgo. A nivel impositivo, debemos tener en cuenta que cada transmisión de la permuta está sujeta a impuestos. Esto conlleva un coste más elevado que en una compraventa única.
Consulten información relacionada en el artículo «Vicios ocultos en las cosas«.
La ventaja injusta en la permuta y la lesión en más de la mitad
En Cataluña, la legislación civil protege a las partes en los contratos de permuta frente a desequilibrios graves mediante dos mecanismos principales: la ventaja injusta y la lesión en más de la mitad.
La ventaja injusta ocurre cuando una de las partes, consciente de la vulnerabilidad, inexperiencia o necesidad de la otra, obtiene un beneficio desproporcionado. En estos casos, el contrato puede ser anulado o modificado judicialmente para equilibrar las condiciones.
El contrato de compraventa y los otros de carácter oneroso pueden rescindirse si, en el momento de la conclusión del contrato, una de las partes dependía de la otra o mantenía con ella una relación especial de confianza, estaba en una situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa, era incapaz de prever las consecuencias de sus actos, manifiestamente ignorante o manifiestamente carente de experiencia, y la otra parte conocía o debía conocer esta situación, se aprovechó de ello y obtuvo un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta
La lesión en más de la mitad ocurre cuando el valor de lo que una parte entrega es claramente superior al de lo que recibe, aunque no haya aprovechamiento intencionado. Si el valor de lo intercambiado por una de las partes es inferior a la mitad del valor de lo recibido, el contrato puede rescindirse, salvo que la otra parte compense la diferencia con dinero.
El contrato de compraventa y los demás de carácter oneroso pueden rescindirse si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza
Ambos conceptos aseguran que los contratos de permuta sean justos, evitando situaciones en las que una de las partes quede en clara desventaja.
A nivel estatal la legislación civil no regula la ventaja injusta ni la lesión en más de la mitad, pero permite anular contratos desproporcionados si hubo error, dolo, violencia o causa ilícita, protegiendo la equidad entre las partes.
Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.
Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.
Conclusiones sobre la permuta como transacción sin dinero
La permuta es una alternativa práctica a la compraventa que permite intercambiar bienes sin usar dinero. Aunque ofrece flexibilidad y puede ser útil en ciertas situaciones, requiere una valoración justa de los bienes y cumplir con requisitos legales.
Uno de los ejemplos de actualidad fue la operación inmobiliaria de Blackstone en Madrid y Málaga, donde los medios informativos exponían lo siguiente:
«Blackstone y Santander han cerrado la venta con Grupo Lar del edificio de oficinas madrileño Talent Tower por algo más de 35 millones de euros, según han confirmado distintas fuentes del sector a elEconomista.es. La operación, que se ha ejecutado a través de Aliseda, se ha llevado a cabo mediante la fórmula de permuta. […] Esta transacción forma parte de una primera cartera de proyectos que el servicer de Blackstone ha lanzado al mercado mediante la fórmula de permuta. Así, además del acuerdo con Grupo Lar, también ha cerrado la venta de un hotel en Benalmádena que se transformará en vivienda, en este caso con Amenabar, según indican las mismas fuentes a este medio.»
El éxito de una buena permuta depende de la transparencia entre las partes y del cumplimiento de las obligaciones mutuas, como garantizar la ausencia de defectos ocultos o cargas en los bienes permutados. En el caso de bienes inmuebles, la formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad son pasos esenciales para asegurar la legalidad y proteger los derechos de los contratantes.
Es importante contar con un buen asesoramiento legal para confeccionar y formalizar adecuadamente el contrato. Esto nos evitará riesgos y problemas futuros.
Pueden consultar información inmobiliaria relacionada en el artículo «Los defectos de construcción en la vivienda«.
Consulte las últimas noticias jurídicas de actualidad sobre Derecho Civil y Penal en el Blog.
Para mayor información contacte con su abogado en Barcelona especialista en Derecho Civil y experto en Derecho Penal. Pida cita previa en el bufete de abogados en Barcelona.
DELTELL ABOGADOS
C/Rosselló nº 42, 3º 4ª
CP08029 Barcelona
www.deltellabogados.com