Conoce qué gastos deben pagar el propietario y el inquilino
INDICE DEL ARTÍCULO
Reparaciones en el inmueble arrendado
No son pocas las veces en que un conocido nos comenta que padece unos desperfectos en una vivienda alquilada y no sabe quién debe repararlos o qué parte debe sufragar el gasto que conlleve la obra, reparación o mantenimiento, surgiendo dudas respecto si la obligación recae sobre el propietario como arrendador, o le corresponde al inquilino como arrendatario.
Ley de arrendamientos en el contrato de alquiler
En tales situaciones, en primer lugar, las partes deberán remitirse al contrato de alquiler para dilucidar cualquier tipo de controversia. Si con ello no les queda claro o tienen discrepancias, deberán remitirse a la Ley de Arrendamientos urbanos (Artículos 21 a 23 LAU) por resultar la misma legislación aplicable de forma imperativa, no pudiendo los contratos de arrendamiento de vivienda contradecir la legislación vigente. En caso de no encontrar respuesta en la Ley de Arrendamientos Urbanos, será aplicable de manera supletoria el Código Civil.
Tipo de reparaciones y obras en el arrendamiento
Actualmente, tenemos estipuladas tres tipologías de reparaciones y obras en viviendas alquiladas: Las obras de conservación y las obras de mejora, que corresponden al arrendador propietario de la vivienda, y las obras realizadas por los arrendatarios con consentimiento y autorización del arrendador.
Obras de conservación del inmueble alquilado
1.- Corresponde al arrendador propietario la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad para que la misma sirva para el uso convenido por las partes.
Ello significa que, por lo general, corresponde al propietario sufragar todos los gastos y llevar a cabo las actuaciones necesarias para conservar la estructura de la vivienda que tiene arrendada. La única excepción legal que no le obliga a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, es que la misma sea destruida por motivos no imputables a la propiedad.
Si la propiedad necesita llevar a cabo obras de conservación de la vivienda que tiene alquilada, y las mismas deben realizarse mientras dura el arrendamiento y por lo tanto el inmueble está ocupado por los inquilinos, éstos últimos deberán soportar dichas obras de conservación, por molestas que puedan ser, incluso si las mismas conllevan no poder hacer uso de una parte de la vivienda.
En todo caso, los inquilinos deberán avisar cuanto antes a la propiedad, de la necesidad de llevar a cabo obras de conservación de la vivienda, pudiendo la propiedad o los técnicos designados, verificar directamente el estado del inmueble.
Caso de urgencia (es decir, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave) los arrendatarios podrán, previa comunicación al arrendador, realizar las obras imprescindibles y exigir el importe de las mismas a la propiedad.
Si tales obras de conservación duran o se prevé que puedan durar más de veinte días naturales, la propiedad deberá reducir proporcionalmente el importe de la renta que paga el arrendatario en relación a las partes de la vivienda sobre la que éste se vea privado y no pueda darles uso y disfrute.
Debemos tener en cuenta, que no se considerarán obras de mejora aquellas pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda, correspondiendo la realización de las mismas a los arrendatarios.
Obras de mejora en la vivienda arrendada
2.- Por otro lado, la propiedad podrá realizar obras de mejora en su vivienda arrendada. Para ello, deberá avisar a los arrendatarios con tres meses de antelación. Se debe indicar indicar en qué consisten las obras de mejora, su duración prevista y el coste. Los arrendatarios podrán desistir del contrato de arrendamiento en el plazo de un mes desde que la propiedad les notificó la realización de dichas obras de mejora; a no ser que las mismas no afecten la vivienda o la afecten de manera irrelevante, no correspondiendo en este caso derecho de desistimiento en favor del arrendatario.
En las situaciones en que se lleven a cabo obras de mejora por parte del arrendador, los arrendatarios tendrán derecho a la reducción del importe de la renta en proporción a las partes afectadas de la vivienda sobre las que se vean privados, así como a recibir indemnización de los gastos a los que se vean obligados por razón de dichas obras de mejora.
Obras del inquilino o arrendatario en la vivienda
3.- Finalmente, los arrendatarios o inquilinos podrán realizar obras en el inmueble o en sus accesorios (mobiliario, trasteros, garaje, etc.) siempre que las mismas no afecten y disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda, debiendo solicitar por escrito el consentimiento al arrendador para la realización de las mismas. En caso de no mediar consentimiento y autorización por el arrendador, éste podrá resolver el contrato.
También podrá solicitar la propiedad, mediando o no consentimiento y autorización, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior a las obras realizadas, o conservar las mismas, sin que ello otorgue derecho a indemnización alguna. Si las obras afectan o disminuyen la estabilidad o seguridad de la vivienda o de sus accesorios, el arrendador podrá solicitar la inmediata reposición de las cosas al estado anterior de las obras.
Las condiciones de habitabilidad de la vivienda
Para concluir, se debe tener presente que las obras de conservación o las que se acuerden por las autoridades competentes no pueden afectar la habitabilidad de la vivienda. Si ello sucediera, es decir, que la vivienda resultara inhabitable, el arrendatario podrá suspender o desistir del contrato, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato de alquiler conllevará que se paralicen los plazos y la obligación del pago de la renta.
En caso que cualquier parte incumpla sus obligaciones, dará derecho a la otra parte a exigir el cumplimiento de la obligación o a resolver el contrato de arrendamiento con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios causados, más intereses.
Pueden consultar más información en el artículo «La habitabilidad de la vivienda alquilada«.
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