Cómo actuar por la vía civil y penal para recuperar la tranquilidad en el hogar
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
- Introducción a las actuaciones contra vecinos conflictivos
- La acción de cesación: El fin de las actividades molestas
- Conflictos en comunidades pequeñas y auxilio judicial
- Vicios ocultos: Reclamar por un vecino conflictivo tras la compra
- Vía penal: Denunciar el acoso, las coacciones y las amenazas
- Conclusiones sobre vecinos conflictivos
Introducción a las actuaciones contra vecinos conflictivos
Como solemos decir, cada persona es un mundo. La convivencia pacífica en cualquier entorno (edificios de viviendas, urbanizaciones, resorts, locales, naves industriales) conlleva que todas las personas actúen en cumplimiento de unas normas mínimas de respeto y civismo. Caso contrario, es cuando suceden los conflictos vecinales, tensiones, disputas y problemáticas que no siempre tienen una buena solución amistosa y extrajudicial.
Es habitual que además de gente con problemas, podamos encontrar personas problemáticas y/o conflictivas. Esto puede propiciar multitud de situaciones y conductas incívicas, problemáticas e inclusive delictivas que deberemos lidiar legalmente de la mejor manera posible. Hablamos de problemas como ruidos incesantes, actividades insalubres, conductas intimidatorias o de vigilancia que alteran la paz para el desarrollo de la vida cotidiana y profesional.
Estos casos no solo inciden negativamente en la salud y bienestar de las personas. También representan un riesgo para el valor patrimonial de los inmuebles. Y es que un vecino conflictivo puede convertir una inversión inmobiliaria en una carga imposible de gestionar. Es aquí donde importa conocer la ley y las herramientas jurídicas disponibles para resolver estos escenarios indeseables.
Puede consultar más información relacionada en «Problemas de ruidos vecinales y comunitarios».
La acción de cesación: El fin de las actividades molestas
La herramienta legal principal que nos permite combatir la conflictividad vecinal es la denominada acción de cesación. Esta acción de cese tiene un objetivo claro: detener de forma inmediata cualquier actividad que sea contraria a la convivencia normal o que resulte molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Obviamente, para poder interponer una demanda judicial deberemos poder acreditar una actividad vecinal conflictiva que sea continuada y de gravedad. Los hechos puntuales, o con falta de pruebas, o de poca relevancia o entidad posiblemente no tendrán amparo en los juzgados y tribunales.
En el ámbito del Derecho Civil estatal, estas situaciones se encuadran dentro de la figura del abuso de derecho. Éste prohíbe el ejercicio de facultades individuales cuando su único fin es el perjuicio ajeno o el exceso antisocial.
Si bien la normativa estatal marca el camino general, las legislaciones autonómicas han desarrollado regímenes propios que regulan la propiedad horizontal de forma análoga, buscando siempre un equilibrio entre el derecho de propiedad y el respeto a la convivencia.
Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades o actos contrarios a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa
[…] La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período que no puede exceder de dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo
En estos casos, las sentencias judiciales que estiman la demanda contra los vecinos conflictivos suelen establecer alguno de estos puntos o varios de ellos:
- El cese definitivo de la actividad molesta bajo apercibimiento de incurrir en desobediencia.
- Una indemnización por daños y perjuicios, que puede cubrir desde daños morales hasta depreciación del valor del inmueble.
- La privación del uso de la vivienda o local por un periodo de hasta dos años si el infractor es el propietario.
- Si el vecino conflictivo es un arrendatario, el Juez puede decretar la extinción del contrato de alquiler y su lanzamiento inmediato.
La acción de cesación protege el derecho de los vecinos y/o la comunidad a una convivencia digna, prevaleciendo sobre el derecho de propiedad privada cuando este último se ejerce de forma abusiva o antisocial.
Conflictos en comunidades pequeñas y auxilio judicial
Los escenarios más complicados en la gestión de vecinos conflictivos se producen normalmente en comunidades de reducidas dimensiones, como edificios de solo dos propietarios o pequeñas urbanizaciones.
En atención a las reducidas dimensiones, la toma de decisiones suele quedar bloqueada por un empate en las cuotas de participación impidiendo que la junta de propietarios apruebe la acción de cesación. Cuando existe un bloqueo que impide proteger el interés común frente a un vecino molesto, utilizaremos la vía del auxilio judicial (Ex. art. 553-25.5 CCCat en Catalunya).
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
El auxilio judicial permite que el propietario afectado por los conflictos vecinales solicite al juez/a o tribunal la posibilidad de actuar legalmente contra el vecino conflictivo. De esta manera se desbloquean los empates en votaciones, evitando que la falta de actuación comprometa la habitabilidad del inmueble afectado.
Debemos tener claro que la imposibilidad de alcanzar una mayoría no otorga «carta blanca» al infractor. En estos casos el auxilio judicial garantiza el derecho al descanso y a la seguridad, frente al bloqueo de un vecino que, siendo el origen del conflicto, impide activamente su solución.
Vicios ocultos: Reclamar por un vecino conflictivo tras la compra
Los problemas vecinales, en ocasiones, terminan afectando a los nuevos propietarios. La falta de conocimiento o la voluntad deliberada de evitar la solución de ciertas problemáticas lleva a menudo a enajenar propiedades ocultando el conflicto subyacente a los compradores. En estos casos, el adquirente se encuentra con una situación que, de haberla conocido, probablemente habría condicionado su decisión de compra o el precio ofrecido.
Comprar una vivienda con un vecino conflictivo es, en la práctica, un defecto tan grave como una grieta estructural. El vendedor está obligado a informar sobre problemas de convivencia que afecten seriamente al uso de la casa. Si este silencio es deliberado, el comprador tiene derecho a reclamar una rebaja en el precio o incluso a anular la compra, recuperando su inversión frente a un engaño que hace imposible la vida en el nuevo hogar.
Consulte información relacionada en «Vicios ocultos en las cosas».
Cómo reclamar en Cataluña por falta de conformidad
En el marco del derecho catalán, la responsabilidad del vendedor es clara: El vendedor debe garantizar que el inmueble que enajena es conforme al contrato de compraventa. Esta conformidad no se limita a que las paredes no tengan grietas y estén en perfecto estado o que haya suministros funcionales. Un entorno hostil conocido, previo, continuado que impide el descanso o la seguridad puede ser considerado una falta de conformidad. Obviamente, salvo que el vendedor deje constancia por escrito de tales circunstancias de manera que los compradores no puedan negar haber sido informados con anterioridad a la compra.
El vendedor tiene las siguientes obligaciones:
a) Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.
b) Garantizar que el bien es conforme al contrato.
c) Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios.
Vender un inmueble ocultando la existencia de un vecino conflictivo que hace la vida imposible puede constituir un incumplimiento de tal magnitud que el comprador puede pedir como remedio aplicable, que le devuelvan su dinero o le rebajen el coste de la compra. En estos casos, deberá notificarse siempre la falta de conformidad del bien objeto de compraventa, en plazo máximo de 3 años desde la entrega de la propiedad. Este plazo se considera de prescripción, por lo que puede interrumpirse con una reclamación extrajudicial.
El vendedor responde de la falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del bien o de su completa instalación y se manifieste durante los tres años siguientes.
En estos casos la falta de conformidad conlleva que los compradores puedan elegir el remedio aplicable, con independencia de lo que interese a los vendedores. Esto incluye la facultad de rebajar el precio, o de resolver el contrato y solicitar la devolución del precio pagado en los casos de gravedad.
Si el bien no es conforme al contrato, el comprador puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato, de acuerdo con lo que establecen los artículos siguientes, en cualquiera de estos supuestos:
a) Si el vendedor no ha reparado o sustituido el bien, se ha negado a hacerlo o no lo ha hecho de acuerdo con lo que establece el artículo 621-38.3 a) y b).
b) Si el vendedor ha reparado o sustituido el bien pero persiste la falta de conformidad.
c) La falta de conformidad es tan grave que justifica directamente la opción de exigir la reducción del precio o la resolución del contrato.
La reclamación por vicios ocultos en el resto de España
A nivel estatal, en España, y, salvo aquellas comunidades autónomas que dispongan de legislación foral concreta sobre la materia como Cataluña; los plazos legales serán más cortos. Aquí no hablaremos de falta de conformidad, sino directamente de vicio oculto. Aquí, la clave no es solo que el vecino sea molesto, sino que esa conducta sea considerada un defecto que el vendedor conocía y decidió no revelar.
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos
El plazo de reclamación ejerciendo la acción de saneamiento por vicios ocultos será por defecto de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Este plazo es de caducidad, por lo que, a diferencia de los plazos de prescripción, esta no se interrumpe.
Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida
A diferencia de lo que ocurre en otros ámbitos legales, aquí la única forma de salvar el derecho es interponiendo la demanda judicial antes de que expire el semestre desde la entrega de llaves. Por ello, si has comprado una vivienda en territorio de Derecho Común y descubres un conflicto vecinal grave, la celeridad es tu mejor aliada. Cualquier intento de negociación amistosa que se prolongue demasiado podría dejarte sin acción legal al no poderse suspender ni interrumpir el plazo de 6 meses. Esto afecta directamente al requisito de procedibilidad civil cuanto al deber de acreditar una negociación previa fruto de ADR o MASC, como medios alternativos de solución de controversias, antes de demandar judicialmente.
Consulte más información en «Negociación previa y oferta vinculante».
Vía penal: Denunciar el acoso, las coacciones y las amenazas.
Cuando el conflicto vecinal escala hasta el punto de afectar la libertad personal, la integridad física, la seguridad o la paz familiar, la vía civil resulta insuficiente y se abre paso la vía penal. Esta es la opción correcta para investigar aquellas conductas que, dada su gravedad, son constitutivas de delito. A diferencia de las acciones civiles, en la jurisdicción penal la responsabilidad es individual. Las penas pueden incluir desde multas económicas hasta la privación de libertad y medidas cautelares como órdenes de alejamiento.
Para información detallada consulte «Medidas cautelares en el ámbito penal«.
El acoso o stalking por un vecino
Este es uno de los delitos que más se cometen en conflictos vecinales. El delito de acoso o stalking se produce cuando un vecino conflictivo, de forma insistente y reiterada, realiza actos que alteran gravemente el desarrollo de nuestra vida cotidiana. Aquí no basta con una molestia puntual; la conducta debe ser insistente y debe provocar que la víctima cambie sus rutinas.
Será castigado con la pena de prisión de tres meses a dos años o multa de seis a veinticuatro meses el que acose a una persona llevando a cabo de forma insistente y reiterada, y sin estar legítimamente autorizado, alguna de las conductas siguientes y, de esta forma, altere el normal desarrollo de su vida cotidiana:
1.ª La vigile, la persiga o busque su cercanía física.
[…]4.ª Atente contra su libertad o contra su patrimonio, o contra la libertad o patrimonio de otra persona próxima a ella. […]
En el entorno vecinal, el stalking suele aparecer bajo la forma de una vigilancia obsesiva: control de horarios mediante cámaras o esperas constantes en zonas comunes. Lo que determina la relevancia criminal es, junto a los hechos y pruebas del acoso, la alteración grave de la vida de la víctima. Aquí nos referimos a cambio de rutinas y tener un sentimiento de inseguridad.
La vía penal permite a la vez que se denuncia el delito, solicitar medidas cautelares como una orden de alejamiento y prohibición de comunicación. Caso de incumplirse se estaría cometiendo un delito de quebrantamiento de condena.
Consulte más información en «El delito de stalking» y en «Qué es el stalking«.
Coacciones y amenazas vecinales
Cuando la conducta y actuaciones del vecino conflictivo pasan por usar la fuerza o la intimidación, podremos estar ante delitos de coacciones y amenazas, respectivamente. La denuncia de estos delitos serè clave para evitar que un vecino imponga su voluntad sobre el resto mediante el miedo o la imposición por la fuerza.
Estamos ante un delito de coacciones cuando un vecino, mediante violencia o intimidación, impide a otro hacer algo que la ley no prohíbe o le obliga a hacer algo que no desea. En el ámbito comunitario o vecinal estas coacciones suelen consistir en bloqueos físicos (impedir acceso a la vivienda o dependencias de la misma). También mediante el corte de suministros (cierre de la llave de paso del agua, manipulación del cuadro eléctrico, etc.).
El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
Por contra, estaremos ante un delito de amenazas cuando el vecino conflictivo anuncie el propósito de causar un mal futuro (a la integridad física, la familia o los bienes), siempre que dicha expresión sea creíble y seria.
La amenaza puede ser condicional o no, pero debe recaer siempre sobre la comisión de un acto ilícito. Por tanto, no es posible amenazar con el ejercicio de una acción legítima, legal o con el legítimo ejercicio de un derecho. Advertir a un vecino de que se va a interponer una demanda, dar parte al seguro o presentar una denuncia ante la autoridad no constituye delito, ya que nadie puede ser castigado por anunciar que hará uso de las herramientas que la propia ley le otorga.
El que amenazare a otro con causarle a él, a su familia o a otras personas con las que esté íntimamente vinculado un mal que constituya delitos de homicidio, lesiones, aborto, contra la libertad, torturas y contra la integridad moral, la libertad sexual, la intimidad, el honor, el patrimonio y el orden socioeconómico, será castigado:
1.º Con la pena de prisión de uno a cinco años, si se hubiere hecho la amenaza exigiendo una cantidad o imponiendo cualquier otra condición, aunque no sea ilícita, y el culpable hubiere conseguido su propósito. De no conseguirlo, se impondrá la pena de prisión de seis meses a tres años.
Las penas señaladas en el párrafo anterior se impondrán en su mitad superior si las amenazas se hicieren por escrito, por teléfono o por cualquier medio de comunicación o de reproducción, o en nombre de entidades o grupos reales o supuestos.
2.º Con la pena de prisión de seis meses a dos años, cuando la amenaza no haya sido condicional.
Consulte información relacionada en «El delito de coacciones» y «El delito de quebrantamiento de condena«.
Conclusiones sobre vecinos conflictivos
Como hemos visto, es posible actuar contra un vecino conflictivo tanto por la vía civil como penal. Inclusive extrajudicialmente requiriendo el cese de tales actuaciones, con la advertencia de ejercer acciones legales caso de continuar. Ahora bien, cada caso concreto va a requerir una estrategia jurídica diferente. En cualquier caso, siempre es importante documentar con todo tipo de pruebas los hechos: mensajes, conversaciones, fotografías, vídeos, testigos, etc.
Vía civil podremos ejercer la acción de cesación si estamos ante conflictos vecinales comunitarios. Si el conflicto se conoce tras adquirir un inmueble, habiendo sido ocultado a los compradores, podremos ejercer la acción civil de falta de conformidad o vicio oculto. En estos casos los afectados podrán solicitar una rebaja del precio pagado, o, en su caso, la resolución del contrato de compraventa y reintegro del precio pagado.
Por otro lado, cuando la molestia o conflicto entre vecinos se convierte en un posible delito acoso, amenazas o coacciones, podremos iniciar la vía penal. En estos casos podremos solicitar medidas para proteger la integridad física y moral de la familia.
A resumidas cuentas, nadie está obligado a soportar un entorno hostil en su propia casa. Ya sea a través de la conciliación, negociación, la reclamación por vicios ocultos o la denuncia penal, la ley proporciona los mecanismos necesarios para que el derecho al descanso y la seguridad prevalezcan sobre el incivismo sistemático.
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