El tope a la renta de alquiler en zonas de mercado residencial tensionado
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
El concepto de gran tenedor de inmuebles
Cuando una persona física o jurídica (SA, SL, SLP, …) tiene la propiedad de cierto número de inmuebles urbanos (pisos o casas), se considera legalmente como gran tenedor. Es imprescindible consultar siempre la legislación sectorial vigente en materia de vivienda para asegurarnos no aplicar normativa obsoleta.
Esta definición es importante, ya que en base a la misma se aplicarán limitaciones en el precio de los alquileres. Si un propietario o arrendador es considerado gran tenedor, debe ajustar sus contratos de arrendamiento a la normativa sectorial. Además, deberá aplicar el Índice de referencia de precios del alquiler. También tendrán límites en los aumentos de las actualizaciones de la renta.
«Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial» [….]
Artículo 2.k) Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
En Catalunya, los Grandes tenedores se han delimitado en la titularidad cinco o más (5 o +) viviendas. Ello en acorde a la «Memòria per a la declaració de determinats municipis de Catalunya com a zona de mercat residencial tensionat d’acord amb la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge«.
Actualmente, ante la falta de registro de grandes tenedores, los interesados deben consultar si se encuentran o no ante un inmueble de un gran tenedor en el Registro de la Propiedad. Los interesados simplemente deben identificarse y solicitar una Certificación de localización, o un Servicio de índices de la propiedad. Estos certificados acreditarán, junto a la nota simple de la propiedad en cuestión, si los titulares pueden ser considerados grandes tenedores.
Pueden consultar información relacionada en el artículo «Recuperación de la vivienda alquilada«.
Zonas de alquiler de vivienda tensionadas
Como solución a la falta de oferta de viviendas en determinadas zonas urbanas se han establecido zonas de vivienda tensionada. Estas zonas, delimitadas por poblaciones, pueden ir variando con el tiempo según la oferta y demanda de viviendas en alquiler.
Debemos tener presente que solamente quedan afectados los contratos de arrendamiento sobre viviendas que se encuentren en una zona residencial declarada como tensionada, sin que pueda aplicarse limitación alguna a demás zonas distintas.
Para que una determinada zona se considere tensionada cuanto a la insuficiencia de vivienda deben cumplir uno de los siguientes requisitos:
- Que las familias interesadas aporten más del 30% de sus ingresos para el pago del alquiler o la hipoteca.
- Que el precio del alquiler o de la compra de la vivienda se haya incrementado de manera acumulada un mínimo de 3 puntos sobre el IPC en los últimos 5 años.
«en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda […] y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado […] la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia«
Artículo 17.7 Ley de Arrendamientos Urbanos
Delimitar una población o zona como tensionada en materia de vivienda urbana habitual, garantiza poder limitar el precio máximo de las rentas de alquiler. Esto impide una especulación infinita por parte de propietarios, garantizando un precio/renta mensual más asequible para los arrendatarios interesados.
Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado […]
Artículo 18.1 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Las limitaciones en el precio de la renta del alquiler en zonas de mercado residencial tensionado no se aplicarán si nos encontramos en:
- Inmuebles de protección oficial
- Viviendas destinadas al alquiler social o políticas sociales
- Inmuebles de carácter asistencial
- Viviendas de alquiler social obligatorio
- Inmuebles no destinados a vivienda permanente
Por ahora, en Cataluña los límites del precio del alquiler se aplican desde el 16 de marzo de 2024 y durante los tres años siguientes en las zonas y localidades detalladas. Tales afectaciones pueden ser prorrogadas por las administraciones autonómicas competentes de cada Comunidad Autónoma (CCAA).
Pueden consultar información relacionada en el artículo «El alquiler de temporada«.
El Índice de Precios de Referencia del Alquiler
Cuando una determinada zona o población es considerada tensionada a efectos de vivienda, deja de aplicarse la libre oferta y demanda de los alquileres. En estos casos las rentas que los arrendadores pueden solicitar a los arrendatarios quedan vinculadas según los precios ofrecidos por el índice de referencia de alquiler que publica el Ministerio de Vivienda.
Para poder saber los rangos de precios que pueden solicitar los propietarios a los arrendatarios de un inmueble destinado a vivienda permanente, podremos mirar el índice de referencia de precios del arrendamiento. Aquí veremos si el inmueble en cuestión se encuentra en una zona con los precios del alquiler limitados. También obtendremos un baremo del precio mínimo al máximo según la zona. Tales indicadores servirán, entre otros, para que los arrendatarios puedan solicitar a los grandes propietarios o tenedores que su renta de alquiler se ajuste a los límites legales.
Consulte aquí el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI).
Limitaciones en el precio de la renta del arrendamiento
Por defecto, la norma general nos dice que el precio del arrendamiento no podrá superar, tras la actualización anual de la renta, el precio vigente aplicado en los últimos 5 años. Si a su vez el propietario es un gran tenedor (>10 inmuebles a nivel estatal, o 5 o más inmuebles en Cataluña), la renta no puede superar el índice estatal de referencia del precio del alquiler. Si el inmueble en cuestión no ha sido alquilado los últimos 5 años; el precio de la renta debe ser inferior a la renta de referencia según índices.
Las únicas excepciones que permitirán incrementar la renta de alquiler un 10% por encima de los precios de referencia será en caso de realizar obras de rehabilitación, de ahorro energético de un 30% mínimo, y de mejoras de accesibilidad.
Con todo ello, los propietarios deberán indicar en los contratos de arrendamiento la situación arrendaticia del inmueble que pretenden alquilar. En todo caso deben comunicar a los nuevos arrendatarios si el inmueble en cuestión ha estado arrendado o no, y cuál era el precio de la renta.
En Cataluña los interesados pueden consultar el estado de arrendamiento y precio de la renta de un inmueble mediante solicitud ante el Institut Català del Sol (INCASOL).
Pueden consultar más información relacionada en el artículo «Actualizar la renta anual del alquiler«.
Podcast: Los precios de referencia en el alquiler
Consulte las últimas noticias jurídicas de actualidad sobre Derecho Civil y Penal en el Blog.
Para mayor información contacte con su abogado en Barcelona especialista en Derecho Civil y experto en Derecho Penal. Pida cita previa en el bufete de abogados en Barcelona.
DELTELL ABOGADOS
C/Rosselló nº 42, 3º 4ª
CP08029 Barcelona
www.deltellabogados.com