Modificaciones, incumplimientos y responsabilidad contractual en obras y reformas

Reajustes en obras, reformas y construcciones

Para iniciar cualquier obra, es necesario entender qué partes intervienen, y elegir cuidadosamente a los profesionales y empresas expertas a contratar.

En las obras, construcciones y reformas de inmuebles, edificios, naves, etc. suelen intervenir las siguientes partes:

• Promotor o auto promotor – Es quien decide hacer la obra. Normalmente es el cliente o propietario del solar o edificación.
• Constructor y contratista – Quien asume profesionalmente ejecutar la obra del promotor con medios humanos y materiales.
• Proyectista – El arquitecto o ingeniero que redacta el proyecto técnico de la obra del promotor.
• Director de obra – Quien dirige la obra a nivel técnico, estético y urbanístico. Suele ser el arquitecto.
• Director de ejecución – Dirige la ejecución material de la obra y controla la calidad y cantidad de la construcción. Suele ser el arquitecto o ingeniero.

Si las obras a realizar son menores o de reforma, no será necesario contratar un arquitecto o ingeniero como proyectista o director facultativo, pese a ser recomendable.

Primeros pasos en el inicio de una obra

Para poder empezar cualquier obra de reforma o construcción, es necesario que el cliente y promotor disponga del plano o proyecto técnico. Éste se encargará, según el tipo de obra, a un arquitecto, ingeniero, reformista, interiorista o decorador. Es imprescindible que el promotor revise las cláusulas y condiciones del proyecto y planos antes de firmarlos, pues los mismos delimitaran las responsabilidades frente a variaciones de precios, mediciones, y demás actuaciones profesionales.

Tras disponer de los planos, el promotor y propietario debe contratar al constructor. La empresa constructora elaborará un presupuesto basado en el plano de la obra del cliente, que éste último deberá aceptar. Normalmente se vinculará el presupuesto realizado sobre el proyecto o plano, a un contrato de obra entre promotor y constructor.

Es importante que el cliente revise los acuerdos del contrato relativos tanto a las responsabilidades de los agentes de la construcción que han intervenido, como de las posibilidades de subcontratación de terceros y variaciones de precios pactados. Debemos tener en cuenta que, si el contrato de obra no blinda precios, éstos pueden variar durante la ejecución de la obra.

Incremento del precio en las obras

El reajuste del precio de la obra y reforma puede y suele ser causa de errores técnicos, de ejecución, materiales o de mediciones en el plano o proyecto. A mayor construcción, mayor coste de la obra. Es por ello que es importante revisar la obra realizar, las mediciones, los profesionales a contratar y, dentro de lo posible, blindar responsabilidades y precios de ejecución o unitarios respecto a los materiales elegidos.

Si pese a ponerlo todo por escrito y blindar las condiciones, surgen problemas o alguna de las partes incumple sus obligaciones, se deberá estudiar legalmente de quién es la responsabilidad profesional, contractual y extracontractual. Esto nos permitirá resolver y rescindir contratos incumplidos, obligar a cumplir (ya sea al pago de las obras, o a su ejecución); y en todo caso, a ser indemnizados por los daños causados.

En los siguientes apartados se analiza por separado cada elemento legalmente relevante en toda obra de construcción o reforma.

Pueden consultar más información relacionada en el artículo «Errores en mediciones de obras y reformas».

El contrato de obra

Este es el primer elemento vinculante legalmente que debe tenerse en cuenta al empezar una obra: El contrato.

En la realización de toda obra de construcción o de reformas, debe existir un contrato con la empresa constructora o el profesional del sector de la construcción, que establezca las condiciones, obligaciones y acuerdos de la obra a realizar por un precio determinado. Por otro lado, deberá constar un plano o proyecto técnico con los detalles de la obra a ejecutar y las correspondientes mediciones.

En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Artículo 1544 Código Civil Español

En las obras de nueva construcción, y obras mayores, los planos y proyecto debe hacerlos un arquitecto o ingeniero técnico. Si en vez de una obra de construcción se tratara de una obra de reforma, el plano o proyecto no necesariamente deberá hacerlo un arquitecto o ingeniero técnico. En obras menores podrá intervenir un reformista, interiorista o decorador, según el tipo de reforma a realizar, sin necesidad de arquitecto o ingeniero.

Huelga decir que, de manera previa al inicio de cualquier obra, ya sea reforma o construcción, deberán tramitarse y gestionarse los correspondientes permisos administrativos según la legalidad vigente.

Si existen dudas o problemas sobre las obras de construcción o reforma contratadas, las partes deberán acudir a los acuerdos pactados y contratos firmados. En caso de que subsista la problemática, se estará a la voluntad real de las partes, las cuales no pueden obrar contra sus propios actos.

Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

Artículo 1281 Código Civil Español

Para más información, consulta el artículo «Problemas en obras y reformas»

Las obras contratadas por ajuste o a precio alzado

Los contratos de obra pueden ser de dos tipos: contratos ajustados a los planos o proyecto (contrato a precio alzado), o contratos basados en medidas de obra o piezas recibidas (contrato por ajuste).

Legalmente, las obras que realiza el constructor pueden hacerse por ajuste o a precio alzado. Será el constructor profesional, o empresa constructora la que realice el contrato de obra, negociado con el cliente, para su firma final por ambas partes.

El contrato de obras por ajuste se caracteriza por realizar la construcción por piezas o medidas. Aquí el cliente recibe la obra por partes y la paga según lo recibido, entendiéndose satisfechas las partes tras su recepción y pago. En estos casos, los precios vienen determinados por contrato y presupuesto aceptado por las partes, o según se realicen las entregas. En cualquier caso, debe atenderse a la voluntad de los contratantes.

El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha.

Artículo 1592 Código Civil Español

El contrato de obra a precio alzado se basa en la construcción en vista de un plano convenido por el cliente. Es la modalidad más habitual, siendo que el «plano» de la obra a construir; es decir, el proyecto, lo realizará un arquitecto o ingeniero técnico por encargo del cliente. En base al plano o proyecto de obra facilitado, la constructora realizará un presupuesto vinculado tanto al contrato de obra a precio alzado, como al proyecto del arquitecto.

Por defecto, los precios pactados no deben modificarse por la empresa constructora, salvo pacto en contra, o en todo caso, aquellas modificaciones del plano o añadidos de la obra solicitadas directamente por la propiedad.

El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.

Artículo 1593 Código Civil Español

El proyecto técnico de la construcción

Otro de los elementos esenciales de toda obra son los planos o proyecto técnico de la misma. Aquí es donde se detalla la obra a realizar, materiales, acabados, mediciones, etc.

Corresponde al proyectista elaborar el proyecto técnico de la construcción a realizar en la obra encargada por el cliente o promotor. El proyecto técnico es obligatorio para obras mayores que afectan estructuras de la edificación, y obras de nueva construcción, y debe realizarlo un arquitecto o ingeniero titulado, a nivel profesional.

El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable

Artículo 4.1 Ley Ordenación Edificación

Puede ser que las mediciones en los planos de las obras de construcción sufran reajustes, modificaciones y/o correcciones, en acorde con los trabajos realizados. Cada modificación del proyecto conllevará necesariamente la adecuación de la obra o reforma, al menos, cuanto a la subida del precio.

A modo de ejemplo, no vale lo mismo la construcción según proyecto y mediciones de un muro de contención de 3 metros de alto y 10 metros de largo; que la construcción finalmente realizada de un muro de 10 metros de alto y 30 metros de largo. Esta diferencia, tanto en cantidad de material, como de horas de construcción, incrementará el precio inicialmente pactado.

El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto. […]

Son obligaciones del proyectista:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión […]

Artículo 10 Ley Ordenación Edificación

Variaciones de los precios pactados

Los precios de cualquier obra pueden llegar a variar pese a que el cliente y promotor realice y revise correctamente todas las contrataciones. Y es que en ocasiones, los precios sufren incrementos por modificaciones de planos o nuevos añadidos en las obras programadas. Otras veces suceden problemas materiales, de planificación, o de ejecución, que requieren un reajuste. En estos casos, las partes deben determinar quién asume la responsabilidad y el sobrecoste.

Suele suceder en las obras mayores y de nueva construcción, que los precios y presupuestos iniciales no tienen nada que ver con la obra y construcción real, ni con los precios finalmente pagados. Esto normalmente se debe a que los precios de los materiales de construcción pueden fluctuar, o que los planos y proyecto de la obra tienen mediciones (amidaments) distintas a la realidad de la obra. Estas variaciones afectarán directamente en el precio de las obras, pudiendo ocasionar discrepancias y conflictos entre las partes.

Es habitual que las empresas constructoras, en los contratos de obras de construcción, pacten un precio fijo unitario del material en relación al presupuesto aceptado por el cliente y al proyecto técnico de la obra. Esto garantiza que el cliente, propietario o promotor no pagará de más por el coste de los materiales.

Ahora bien, si la obra tiene un tamaño mayor, el precio aumentará pese a mantener el coste de los materiales, pues se solicitarán más unidades o metros cuadrados. De igual modo ocurre con aquellos «extras» o modificaciones nuevas solicitadas por el cliente sobre el proyecto inicial. Las mismas incrementarán el precio (en base al «ius variandi» o variación legal), siendo presupuestadas aparte y aceptadas de manera expresa por el solicitante.

El incumplimiento del contrato de obra

Como en todo acuerdo o contrato, las partes que lo suscriben deben cumplir lo pactado, y respetar la legalidad vigente. Cualquier incumplimiento esencial de un contrato de obra, faculta a la parte cumplidora a ejercer las acciones legales correspondientes.

Si incumple la constructora, el cliente, propietario o autopromotor, puede resolver y rescindir el contrato de construcción, obligar a su cumplimiento, o solicitar a un tercero que lo termine y repetir el precio contra el primero.

Si incumple la propiedad, cliente o promotora, la constructora podrá parar las obras y reclamar los importes adeudados en acorde a las condiciones pactadas y legalmente exigibles.

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Artículo 1124 Código Civil Español

En cualquier caso, las partes que contratan pueden llegar a cualesquiera nuevos acuerdos, fruto de su voluntad. Esto no supondrá un incumplimiento de lo anteriormente pactado y con contenido distinto. Más bien será una nueva contratación o modificación actual de la anterior, acordada por las partes de manera fehaciente (por escrito, y firmado).

Responsabilidad civil en la construcción

Cuando un agente de la construcción (constructor, proyectista, promotor, director de obra y ejecución, …) causa un daño y perjuicio en una obra en la que ha intervenido profesionalmente, debe responder legalmente.

Esto implica asumir la responsabilidad civil de cada profesional en atención a lo contratado y pactado, junto con la indemnización por daños y perjuicios pertinente.

La propia Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en su artículo 17, ya regula las responsabilidades civiles de los agentes de la construcción. Esto con independencia de las responsabilidades contractuales por incumplimiento de lo pactado.

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes […]

Artículo 17.1 Ley Ordenación Edificación

Cuanto, a la responsabilidad civil contractual, resultan de aplicación los siguientes artículos, entre otros:

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley

Artículo 1258 Código Civil Español

Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas

Artículo 1101 Código Civil Español

Si el constructor no respeta los acuerdos del contrato realizado con la propiedad, ésta podrá rescindir el mismo, u obligar a su íntegro cumplimiento, reclamando además los daños y perjuicios causados. Esto suele ocurrir cuando las obras no terminan en el plazo máximo de tiempo pactado, no se aplican las penalizaciones económicas por atrasos, o se incrementan precios que se pactaron como fijos a nivel unitario.

En otras ocasiones, los proyectistas realizan mediciones erróneas o diseños arquitectónicos que generan problemas en la construcción. En estos casos, tales profesionales (arquitectos, ingenieros, etc.) deben responder profesionalmente ante el cliente y propiedad en atención a lo pactado y a la legalidad vigente.

Caso fortuito y fuerza mayor

En una obra de construcción o reforma pueden suceder circunstancias que obligan a reajustar los trabajos a realizar o los precios pactados. Si estas circunstancias no dependen del cliente o de los profesionales, sino de acontecimientos ajenos e imprevisibles, no se podrá exigir responsabilidad civil alguna.

Si el incumplimiento de las obligaciones profesionales se basa en sucesos fortuitos, no previsibles e inevitables, de fuerza mayor, por los que las partes no se hayan obligado, blindado o prevenido, se podrá aplicar la cláusula «rebus sic stantibus» (estando así las cosas). Según la misma, nadie puede ser responsable de aquellos sucesos fortuitos no previsibles al momento de la contratación.

Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables

Artículo 1105 Código Civil Español

Esta cláusula ha sido ampliamente aplicada por los Juzgados y Tribunales en situaciones de guerra, desastres naturales, crisis económica, pandemias, etc.; siendo situaciones de difícil previsión que pueden afectar, incluso impedir, el cumplimiento de las condiciones contractuales a las que hayan llegado las partes con anterioridad a tales sucesos.

Obviamente, se aplica el principio de riesgo y ventura del contratista, si éste desea obligarse contractualmente y establecer un precio fijo (unitario o no) blindado frente cualquier circunstancia. Esto normalmente se acota y limita, ya que una obra de construcción o reforma conlleva una obligación de resultado (que no de medios) y suele tener una duración media o larga en el tiempo. Esto conlleva que con el transcurso del tiempo puedan variar las circunstancias contractuales iniciales

Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño

Artículo 17.8 Ley Ordenación Edificación

Debemos tener en cuenta que las responsabilidades contractuales por la compraventa de un inmueble o propiedad, por parte del vendedor frente al comprador; no pueden achacarse a los agentes de la construcción actuantes en las obras y reformas. Esto queda delimitado de manera expresa en el artículo 17.9 LOE.

Responsabilidad extracontractual por subcontrataciones

Cuanto a las responsabilidades de terceras personas subcontratadas, se aplicará en este caso la responsabilidad civil extracontractual sobre las mismas, siendo que los profesionales que los contrataron responden por la llamada «culpa in vigilando» o «culpa in eligendo«.

El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

Artículo 1902 Código Civil Español

Es habitual que en una obra de construcción las empresas contratistas como las constructoras subcontraten y externalicen parte de los servicios. Las empresas y profesionales subcontratados responden de cara a la empresa principal que los contrata. De la misma manera que la constructora responderá frente al cliente propietario de los daños que causen los profesionales subcontratados.

La obligación que impone el artículo anterior es exigible no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder. […]

Artículo 1903 Código Civil Español

Por analogía legal podríamos decir que la constructora ostentaría cierta posición de garante, cuanto asume la responsabilidad de los daños que causen los profesionales subcontratados. De ahí el deber legal de vigilancia y de elegir bien a quién subcontratar.

El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra.

Artículo 1596 Código Civil Español

De todas maneras, el primer paso para solventar cualquier problema en una obra de construcción o reformas pasará por reclamar vía extrajudicial de modo que las partes puedan negociar y encontrar posibles soluciones. La reclamación (demanda) vía judicial será siempre la última opción, válida solamente cuando no hay posibilidad de acuerdo.

Podcast y vídeo: El reajuste del precio en la obra de construcción

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