Arrendamientos de estancias basados en el coliving y coworking
ÍNDICE DEL ARTÍCULO
El arrendamiento de temporada
El alquiler de temporada se caracteriza por no ser indefinido ni permanente y destinado a una finalidad vacacional, laboral, docente, recreativo, cultural, distinta a la vivienda habitual. Comúnmente se utilizan estos alquileres para estancias en certámenes, ferias, o durante los períodos de los cursos académicos o estancias vacacionales.
Estos arrendamientos pese a no tener límite mínimo ni máximo legal, suelen durar entre un mes y doce meses. Menos de 30 días podría confundirse con un simple arrendamiento turístico, y más de 12 meses podría llegar a considerarse arrendamiento de vivienda habitual. Es por ello que es imprescindible exponer la causa, motivo o finalidad de la temporada por la que se arrienda.
«Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
1.Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2.En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»
Debemos tener en cuenta que estos alquileres se rigen por los pactos entre las partes. No es suficiente que el título del contrato denomine el arrendamiento como de temporada para que éste se considere como tal.
En Cataluña el arrendamiento de temporada, así como el alquiler de habitaciones, se ha regulado mediante el Decreto Ley 6/2024, de 24 d’abril, de medidas urgentes en materia de vivienda. Tras su aprobación se modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Estas normas hacen que sea imprescindible indicar la finalidad concreta del arrendamiento de temporada, e indicar el precio de referencia de la renta y la condición o no de gran tenedor de arrendador propietario. Estos arrendamientos quedan regulados cuanto, a la fianza y determinación de la renta, con las mismas normas que si fuera una vivienda habitual.
Arrendamientos de vivienda excepcionales
Pese a no ser común, debemos tener en cuenta que, según el tipo de vivienda habitual arrendada, precio y magnitud de la misma, puede quedar regulada por las normas civiles, al igual que un alquiler de temporada. Si, por ejemplo, arrendamos un inmueble tipo mansión como vivienda habitual, de más de 300 m2, no se regirá por la LAU.
«Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. «
Artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Para más información pueden consultar el artículo «El alquiler de temporada» y «Los precios de referencia en el alquiler«.
El alquiler de habitaciones
El arrendamiento de habitaciones suele responder a la demanda de vivienda asequible en zonas tensionadas, donde suele ser difícil que una sola persona pueda pagar el arrendamiento de todo un inmueble. También es una modalidad cada vez más solicitada para estudiantes que deciden arrendar entre varios las habitaciones de un solo inmueble.
Los alquileres en inmuebles pueden serlo de zonas o estancias, sin necesidad de arrendar la totalidad de la vivienda o local. Actualmente esto se encuentra a la orden del día cuanto, al alquiler de habitaciones, con derecho a zonas comunes de una misma vivienda. En función del tipo de alquiler, inmueble y habitación, estaremos ante un arrendamiento supeditado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) si se considera vivienda habitual, o por contra, regido por los pactos y el Código Civil, si no cumple los requisitos de una vivienda permanente.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Por lo general, se entiende que el arrendamiento de una sola habitación difícilmente cumple con el requisito de edificación habitable apta como vivienda habitual. Esto hará que tales alquileres se regulen por los pactos entre las partes y por la legislación civil, sin ser aplicable directamente la normativa de arrendamientos urbanos. En cualquier caso, deberemos valorar cada caso concreto.
En estos casos solemos encontrar un mismo inmueble arrendado a varios inquilinos por habitaciones o dependencias. Estos pagarán una renta mensual al arrendador por el uso privado y exclusivo de una habitación, teniendo derecho de uso compartido de las dependencias no privativas.
Regulación del arrendamiento de una habitación
En Cataluña el precio del alquiler de habitaciones no puede superar la renta máxima tipo que supondría arrendar todo el inmueble. Con ello se pone freno la pura especulación en el arriendo de dependencias o habitáculos a precio de piso o casa entera.
Este reconocimiento es importante de cara a la legitimidad de arrendar estancias o dependencias para un uso distinto al de vivienda habitual. En estos casos, se aplicaría la regulación de arrendamientos del Código Civil.
El arrendador está obligado:
1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Artículo 1554 Código Civil Español
Pueden consultar información relacionada en el artículo «La fianza en el alquiler«.
Qué es el coliving y el coworking
Del arrendamiento de habitaciones y alquiler de estancias, según el uso como vivienda o distinto, nacen el coliving, y el coworking. Básicamente se trata de viviendas o espacios de trabajos colaborativos compartidos, mucho más asequibles que un arrendamiento de un inmueble personal, exclusivo y privado.
Estos espacios persiguen suprimir las barreras económicas al acceso a una vivienda digna o a un proyecto laboral autónomo, sin renunciar al desarrollo personal y profesional de cada persona. También fomentan nuevos vínculos personales, sociales y colaboraciones.
Las viviendas de coliving normalmente se componen de arrendamientos por habitaciones privadas, con zonas de cocina, salón, lavandería, duchas, piscinas y baños comunes entre demás residentes. Estas viviendas compartidas responden a un modelo residencial en comunidad con todo tipo de prestaciones y equipamientos.
Los espacios de coworking son aptos para todos los públicos, profesionales y edades, pese a estar focalizados habitualmente a jóvenes emprendedores. Como ocurre con el arrendamiento de habitaciones, en estos casos se alquilan estancias o centros de trabajo compartidos, ya sea por cuotas periódicas o horas, con derecho a zonas comunes y servicios (wifi, correspondencia, impresora, escritorio, salas de reuniones, proyectores, cafetería, etc.). Habitualmente disponen de salas de conferencias y espacios privados de reserva previa para ocasiones puntuales.
Todos estos modelos de negocio, ya sea destinados a vivienda o trabajo colaborativo, suelen quedar regulados por los pactos y acuerdos privados entre las partes, y vinculados a la legislación civil, distinta a la normativa sectorial destinada a los arrendamientos de vivienda habitual.
La vivienda colaborativa o cohousing
En este punto pasamos de las estancias compartidas a las viviendas sociales colaborativas.
Puede llegar a confundirse el coliving, donde se alquilan espacios privados en un mismo edificio, con el cohousing, donde encontramos espacios residenciales de viviendas privadas y/o sociales, que comparten equipamientos y zonas comunes con otros arrendatarios o propietarios. Y es que ambos términos comparten demasiadas características.
Estas viviendas colaborativas, habitualmente organizadas en forma de cooperativa, pueden compartir gastos de suministros y servicios como gimnasio, lavandería o espacios comunes.
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